目次
不動産投資を検討中の方で、インカムゲインとキャピタルゲインを耳にしたことがあるでしょう。
しかし、意味や違いなどを理解していないと、将来的に困ってしまうのは自分自身です。
そこで本記事では、不動産投資における利益の仕組みについて解説します。
専門用語と合わせて、メリットも解説するため参考にしてみてください。
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まずは不動産投資の代表的な利益の仕組みである、インカムゲインについて解説します。
初めての投資でインカムゲインから始める方が多いため、どのような方法か確認しておきましょう。
意味
インカムゲインとは、資産を保有していることで得られる利益です。
インカム(income)は収入や所得、ゲイン(gain)は利得や利益を意味します。
不動産投資において家賃収入を指し、定期的に収入を得られる仕組みです。
働かなくても資産を持っているだけで収益が発生するため、いわゆる不労所得になります。
ただし、定期的に資産のメンテナンス費用がかかったり、空室ができたりして収益が落ちることもあるのが特徴です。
利益
利益は後述するキャピタルゲインに比べて小さく、利回りは約5％です。
つまり、100万円の投資で5万円の利回りになります。
一見儲かりにくいビジネスモデルだと思ってしまいますが、収益がいくらになるのかがわかりやすいため安定的です。
収入の目安が定まればメンテナンスを施すだけで後は放置になり、働く必要がありません。
金額の大きさに強いこだわりがなければ、おすすめの投資方法といえるでしょう。
目的
インカムゲインをおこなう考え方として、蓄財を目的とする方が多いです。
利回りが5％で利益が少ないですが、不動産を複数保有していれば問題ありません。
資産拡大を図ることで初期費用はかかるものの、将来的な期待は大きいでしょう。
また、資産である不動産を住みやすい環境にすることで、住人は居心地よく在住してくれます。
すると空室ができずに家賃収入がキープできるため、問題なく蓄財に専念できるのが魅力です。
どうしても家賃を高くして少ない家賃収入を上げたいなら、家賃にふさわしいサービスを提供しましょう。
たとえばタワーマンションだとエントランスに共有スペースがあり、スタディールームやジムもある物件があります。
困ったときはコンシェルジュに相談でき、良好な住環境が人気の1つです。
蓄財の効率を上げるなら、サービスの質を高めましょう。
不動産投資で利益を得よう！キャピタルゲインが発生する仕組み
続いてはキャピタルゲインで、大きな資産を有している方がおこなっている方法です。
対の意味となるキャピタルロスについても解説します。
意味
キャピタルゲインとは、保有している資産を売却して得られる利益です。
キャピタル(capital)は資産の意味で、購入した土地や建物が該当します。
インカムゲインとは違って継続的な収入が無くなる代わりに、まとまった大きな金額を得られるのが特徴です。
たとえば資本金2,000万円で購入した不動産を投資に回したい場合、2,500万円で売却できれば500万円の差益になります。
しかし、状況によっては2,000万円で購入したのに、売却価格が1,500万円になる場合も少なくありません。
これをキャピタルロスといい、まずは少ない資金でも始められる戸建てから実践するのがおすすめです。
利益
利回りは約10％で、大きな利益が見込めます。
エリアや面積の広さなどが影響しますが、物件と土地の価格をあわせると数百万円から数千万円するため大きな資産です。
経営者クラスになるとビルや広大な土地が資産となっていて、数億円の価値があるのも珍しくはありません。
しかし、得られる金額は大きいもののキャピタルゲインを引退した方のアドバイスを鵜呑みにしないようにしてください。
キャピタルゲインの全盛期は1980年代に始まったバブル期で、価値が高騰していました。
その後バブル期が崩壊して、現在は安定しています。
建物の価値を知るために、築年数やエリア、売却する金融機関などを確認しておきましょう。
目的
キャピタルゲインはハイリスク・ハイリターンであり、蓄財が目的であるものの安定はしません。
しかし、利益が出やすい方法を実践すれば、蓄財がしっかりできます。
不動産のキャピタルゲインをしても、築年数が経つと価値が下がりやすいですが、修繕すれば得られる金額は大きいです。
不動産会社がおこなう手法であり、たとえば戸建てにセキュリティサービスを付けたり、普通のキッチンをシステムキッチンにしたりが挙げられます。
修繕したらコストがかかってしまいますが、不動産の購入価格に修繕費用と数百万円をプラスした売却価格にすれば問題ありません。
たとえば1,000万円で購入した戸建てに200万円の修繕コストを使い、売却価格を1,500万円にすれば差益300万円のプラスです。
インカムゲイン・キャピタルゲインのそれぞれのメリットとリスク
インカムゲインとキャピタルゲインの基本情報を確認しましたが、まだ実践するのは早いです。
仕組みの裏側にはメリットもありつつ、失敗してしまうリスクもあります。
安定さ
安定さには差があり、インカムゲインが安定でキャピタルゲインが不安定です。
たとえば1,000万円の利益を得たいとしたとき、ローリスクで少ない金額を得るか、ハイリスクで多い金額を得るかになります。
とくにインカムゲインだと空室にならない限り、継続的に家賃収入が得られて働く必要がありません。
それでもキャピタルゲインのように大きな金額を得たいなら、部屋数を増やすか投資先を増やすかになります。
工夫次第で大きな利益になるため、インカムゲインがおすすめです。
空室
インカムゲインだと商業施設や学校、駅周辺のエリアに不動産を構えれば部屋が埋まりやすいです。
たとえば大学生が一人暮らしのために賃貸物件を探しているとき、通学時間が短くなるように大学に近いエリアを探します。
他にも大学まで行く始発のバスが駅前に多く、駅周辺エリアに住むのも人気です。
つまり、不動産投資をするなら投資先の不動産周辺の情報を整理し、利便性の高さで選ぶとメリットが大きくなります。
利便性がないエリアになってしまうと条件がいい物件に方が流れていき、空室になるリスクがあるため注意が必要です。
想定したターゲットと市場の需要は何を求めていて、どのような供給で満たしてあげられるのかをリサーチしてください。
金額
不動産投資となると数百万円から数千万円かかる世界であるため、得られる利益に期待はあるもののリスクが大きいです。
ほとんどの方が簡単に用意できる金額ではなく、金融機関からローンとして利用する方がほとんどになります。
もちろんローンを借りると審査が必要になり、過去に滞納や借金をしていると落ちてしまう可能性があるのもリスクです。
返済能力がなければ金融機関の損失になり、継続的に収入が安定して入る仕事に就いているのは審査にとって効果的な情報になります。
ローンの返済ができないと金融機関が定めた抵当権を行使されるため、将来の計画は立てておきましょう。
とくに考慮しておくべきなのは金利で、変動金利にしてしまうと返済がきつくなる時期が来る恐れがあります。
固定金利を選択して、安定した返済にするのがおすすめです。
まとめ
不動産投資で利益の仕組みとなる、インカムゲインとキャピタルゲインについて解説しました。
安定して少ない金額を得るか、不安定で多い金額を得るかは投資者本人に委ねられます。
リスクとメリットを知っていれば、損失をなるべく回避して投資できるため、知識として覚えておきましょう。
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