不動産の購入を検討していても年を重ねてくると、住宅ローンの審査に通るか？またローンの返済がちゃんとできるのか？など悩むことも多いと思います。
そんな方は、リバースモーゲージを使用して住宅ローンを組むことで、審査やローンの返済について悩まずに不動産を購入することができます。
この記事では、リバースモーゲージとは一体なんなのか？またどのようなメリット・デメリットがあるのか詳しくご紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。
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リバースモーゲージという言葉を初めて聞く方もいると思うので、リバースモーゲージがどういったものなのかご説明していきます。
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージとは、不動産を担保に借り入れを行い、借主の死後に不動産を売却して返済をする方法です。
このリバースモーゲージは、借り入れができない方や、ローンの返済が不安な高齢者を対象とした借り入れの方法です。
住宅を担保に借り入れをするところまでは通常のローンと同じですが、債務者の死後に不動産を売却してローンの残債を一括返済するという点が大きく違う点となっています。
リバースモーゲージという名前も、通常の返済方法とは逆（リバース）で最後に返済するのでリバースモーゲージ（担保）という名前になっています。
リバースモーゲージで借り入れをするための条件
リバースモーゲージによって融資を受けるにはいくつかの条件があります。
1つ目の条件は、満60歳以上であることです。
この年齢制限は、金融機関によって多少異なる場合がありますが基本的には60歳以上が条件となっています。
2つ目の条件は、老後の生活資金にのみ使用するというものです。
リバースモーゲージは、高齢者の自立支援が目的なので、金融機関に認められた用途でなければお金を使用することができません。
また、住宅支援機構が行なっているリバースモーゲージに関しては、用途が住宅の購入などに限定されている場合がほとんどなので、住宅に関わること以外に使用することはできません。
住宅用のリバースモーゲージの対象
住宅取得支援機構が実施しているリバースモーゲージの対象は大きく分けて4つあります。
対象となるものは、「自分が居住する用の住宅の購入」「住宅のリフォーム」「高齢者住宅への一時金」「住宅ローンの借り換え」です。
また、このほかにも住宅支援機構が認めた用途に対しては、お金を使っても問題ありません。
リバースモーゲージで不動産を購入するメリット
高齢者にとって非常に便利なリバースモーゲージですが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？
それぞれ詳しく見ていきましょう。
資金が少なくても借り入れができる
リバースモーゲージでは、購入した不動産などを担保に設定するので、借り入れ前に多くの資金を必要としません。
そのため、資金が少ない高齢者でも安心して借り入れができます。
とくに、通常の住宅ローンになると、審査に通らない場合も多いので、リバースモーゲージを使用して融資を受けられるのは大きなメリットといえます。
返済額が少ない
リバースモーゲージで融資を受けた場合は、毎月の返済額が少ないといった特徴があります。
これは、リバースモーゲージの特徴が要因となっています。
リバースモーゲージは、債務者の死後に担保である不動産を売却して返済に充てるので、毎月の返済では借り入れに対する利子の支払いだけで済むのです。
そのため、住宅ローンを普通に組んだ場合と比較して、毎月の返済額が少なくて済みます。
返済能力が落ちていく高齢者にとってこの返済方法は非常に大きなメリットになるといえます。
お金を自由に使える
リバースモーゲージでは、認められた用途内であればお金を何に使っても問題ありません。
通常の融資を受けた場合は、お金の用途を細かく制限されている場合がありますが、リバースモーゲージは比較的制限が緩めになっています。
そのため、自分の好きなことにお金を使うことができます。
不動産を引き継げる
リバースモーゲージは、債務者が購入した不動産を相続者が引き継ぐことも可能です。
基本的に債務者の死後に不動産を売却して住宅ローンの返済に充てることが前提ですが、債務者の親族などに相続の意思があれば引き継ぐことができます。
そのため、購入した不動産が気に入れば、相続者が売却せずに住み続けることができます。
もちろん、すべての金融機関が引き継ぎを認めているわけではありませんが、ほとんどの金融機関が不動産の引き継ぎに対応してくれるので、この点もメリットといえるでしょう。
リバースもゲージで不動産を購入するデメリット
たくさんのメリットがあるリバースモーゲージですが、デメリットもあるので見ていきます。
融資金額を使い切ってしまう場合がある
リバースモーゲージで融資を受けた場合、融資を受けたお金を使いきってしまうことが稀にあります。
債務者が借り入れた金額を計算して使用していても、予想以上に長生きすれば融資された金額を使いきってしまいます。
とくに、日本の平均寿命は年々伸びているので、自分の予想以上に長寿であっても全く不思議ではありません。
融資を使いきってしまうと、返済や生活ができなくなってしまうリスクもあるので、この点はデメリットとなります。
不動産の価値が減少する
リバースモーゲージで借り入れをした場合、不動産価格が減少するリスクがあります。
借入金額は、不動産の売却価格を計算をして決められるので、不動産価値が減少すれば融資金額は当然ですが減ってしまいます。
融資額が急に減少したときに、不動産の売却で返済できない場合は追加で返済金を要求される場合もあるのでこの点もデメリットといえるでしょう。
担保としての機能がなくなる
リバースモーゲージで借り入れをした場合、住宅などの不動産が倒壊して担保として機能しなくなる可能性があります。
日本では、地震や台風などの自然災害が頻繁に起きるので、そういったものの影響で建物が破損や倒壊してしまった場合は、不動産が担保としての価値がなくなってしまいます。
そうなった場合、返済するためのものがなくなってしまうので、最悪の場合は自腹で返済をしなければいけません。
ですので、この点もデメリットといえるでしょう。
金利上昇のリスク
リバースモーゲージでは、変動金利を採用している場合が多いので、金利が上昇したときは毎月の返済額が増えてしまいます。
毎月の返済が少ないのがリバースモーゲージのメリットですが、金利が上昇することで大きなデメリットになることもあります。
高齢者になると収入が安定して入ってくる保証もないので、金利上昇のリスクはデメリットといえるでしょう。
また、毎月の支払いができなくなると、担保である不動産が売却されてしまうので、この点も大きなデメリットとなります。
不動産が売れないリスクがある
債務者が担保に設定した不動産が売却できない場合は、親族にシワ寄せがいく場合もあります。
リバースモーゲージでは、担保となる不動産が売却できなければ融資を返済することができません。
そして、返済ができない場合、金融機関によっては相続人となる方に返済を求めてきたりすることがあるので、この点もデメリットといえるでしょう。
まとめ
リバースモーゲージのメリット・デメリットを解説しました。
基本的に非常に便利な制度ですが、途中で資金計画が狂ったり、相続人に迷惑をかけてしまうケースがあるので、そういったリスクを把握したうえでリバースモーゲージを使用するようにしてください。
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