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不動産投資ローンの必要性と住宅ローンとの違い

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不動産投資ローンの必要性と住宅ローンとの違い

投資用物件を購入する際に利用可能な不動産投資ローンについて

不動産への投資を考えたとき、投資ローンを組むべきかどうかも一緒に考えますよね。
融資を受けるのは敷居が高いことのように感じられるかもしれませんが、ローンを組むことで投資の幅を広げることができます。
今回は、不動産投資ローンを利用する必要性を、住宅ローンとの違いや金利の例を挙げながら、注意点にも触れつつ解説していきますので、不動産投資をおこなう際の参考にしてみてください。

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不動産投資ローンの必要性と住宅ローンとの違い

不動産投資ローンの必要性と住宅ローンとの違い

不動産投資において、まず融資を受けるべきかどうか迷うかもしれませんが、融資を受けることで投資における可能性が広がります。
とくにレバレッジ効果が見込めるという点は、借り入れをする際の大きな利点と言えるでしょう。
レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな資産を得られるということを指し、不動産投資のためにローンを利用することによって、手元にある資金以上の価値のある不動産を購入することができます。
収入の枠にとらわれず投資する物件の幅を広げることができるため、融資を受ける場合のメリットと言えるでしょう。
不動産投資のための一般的な融資金額は、購入者の年収の10〜20倍と言われています。
この金額設定には購入者の収入だけではなく、対象物件の収益も含まれていますので、その物件にどれだけの収益が見込まれるかどうかによっても変わってきます。
購入したい物件の価格や、すでにある資金の額などによって借り入れが必要かどうかは変わりますが、投資のために物件を購入する場合には、選択肢を増やすためにも投資ローンの利用を視野に入れておくと良いでしょう。

住宅ローンとの違い

今回ご紹介している投資ローンとよく混同される住宅ローンですが、これらの利用目的や用途は全く異なりますので、ここではその違いについて詳しくご紹介していきます。
これらは、どちらも不動産を購入する際に利用することができるという意味では同じですが、投資の場合には、収入だけでなく対象物件そのものに見込める収益などの価値から融資金額が決まるのに対し、住宅ローンの場合は、個人で物件を購入する場合にのみ適用されるものを指します。
契約の際には個人で借り入れすることになるため、あくまでも契約者が対象物件を自宅として購入し、実際に住むことが必須条件とされています。
そのため、基本的には個人の収入から融資の額が決まり、一般的な融資額は契約者の年収の5〜10倍と言われていますので、投資ローンと比べるとその額は少なくなります。
また、そのことから個人で購入する物件に投資ローンを利用することや、投資のために物件を購入する際に住宅ローンを組むことはできませんので注意が必要です。
返済の際も、個人で借り入れる場合は基本的に契約者の収入から返済されるのに対し、投資ローンの場合には対象物件の家賃などの収益から返済されることを想定しています。
これら2つは用途だけではなく動く金額の規模も異なるため、全く別の種類と考えて良いでしょう。

不動産投資ローンの金利について

不動産投資ローンの金利について

融資を受ける際に必ず考えなければならないのが、金利についてです。
不動産投資をするにあたって、大変重要でじっくりと考え計画するべき点と言えます。
金利には、変動金利と固定金利の2種類があり、融資を受ける際に選択することができます。
不動産投資の場合には、基本的には変動金利で借り入れすることが多いですが、金融機関によっては固定金利で融資を受けることもできますので、ここではそれぞれについて、違いとともに解説していきます。

変動金利とは

変動金利とは、返済期間中に定期的に更新されるものを指します。
不動産投資の場合に一般的に利用されるもので、基本的に固定金利よりも低金利で設定されている点がメリットと言えるでしょう。
金利相場が上がると自動的に金利が上がることになるため、最初に設定された固定の額よりも高くなってしまい、返済額が上がるというリスクがあります。
しかし変動金利の場合、見直しは年に2回おこなわれますが、実際に更新されるのは5年ごととなりますので、変動によるリスクはあまり高くないと言えるでしょう。
返済期間を短く設定している場合には、変動金利の方が返済額を安く抑えることができます。
そのため、不動産の保有期間を長期的ではなく短い期間で想定している投資の場合には、こちらの方がリスクが少なくおすすめと言えます。

固定金利とは

固定金利とは、返済期間中固定されたまま変動しないものを指します。
変動のリスクがないので、返済の計画が立てやすい点が利点です。
しかし計画が立てやすい反面、期間中に金利相場が下がった場合にも、固定された金額のまま変わらないので返済額が高くついてしまうというリスクがあります。
長期的な返済を考えている場合や、購入した不動産を35年以上など長期間に渡って保有する場合には、こちらの方が向いているケースがあります。

不動産投資ローンを利用する際の注意点

不動産投資ローンを利用する際の注意点

融資を受けて不動産投資をする際には、事前にしっかりと返済計画をしないと借入額の返済ができなくなり、最終的には自己破産に陥ってしまうというリスクがあります。
しかし、返済が滞ってしまうケースには法則があり、その法則を知っていればリスクを回避することができます。
ここでは、融資を受けて不動産投資をする場合に注意するべき点を、具体的なケースとともにご紹介します。

評価額に見合わない額で物件を購入してしまうケース

借り入れをする場合に注意が必要な点としてよく挙げられるのは、物件の価値に見合わない額で購入をしてしまい債務超過となってしまうことです。
不動産投資の場合には、金融機関の設定する評価額をもとに融資額が決まります。
物件に対する評価額は金融機関によって異なるため、1つの金融機関の評価額のみでその不動産の価値を判断することは大変危険ですので、注意が必要です。
一方の金融機関では適切に見えた評価額も、また別の金融機関で相談した際にはさらに低い評価額を提示されるということもあります。
実際にはそこまでの収益価値のない物件でも1つの評価額のみを見て購入を決めてしまうと債務超過のリスクが高まり、損をする可能性があります。
その物件に見込まれる収益に見合わない評価額をもとに多額の融資を受けて購入してしまうと、その後返済をするために十分な収益が得られないため、返済が滞ってしまう原因となります。
このような債務超過の事態を避けるためには、実際に融資を受ける前に複数の金融機関に相談をして、評価額を比較する必要があります。
物件の価値を知るために、それぞれの金融機関がどれくらいの評価額を出しているかを照らし合わせたうえで、購入額を見極め検討することが大切です。
また、返済額だけではなく、不動産を運営するために最低限必要となる修繕費用などの維持費をしっかりと把握しておくことも必要です。
最低限の設備費用以外にも、災害などのトラブルから出費が必要となることもありますので、急な事態に備えてある程度余裕を持ってキャッシュフローを保持しておく必要もあります。
運営資金をマイナスにしないために、融資金額に対してどれだけの家賃収入が必要なのかを計算しておくことは大変重要な点となりますので、注意しておきましょう。

まとめ

不動産投資を始める際に利用することのできるローンについて、今回はメリットとリスクをご紹介してきました。
融資を受けることで投資の可能性を広げることはできますが、事前にしっかりと計画をしたうえで、返済までの道筋を立てることが大切です。

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