集英社オンラインから 不動産コンサルタント長嶋氏の考察になります
「東京五輪が終われば価格は下がる」
「コロナ禍で不動産価格は暴落する」
これまで不動産市況について様々な予測がされてきたが、蓋を開けてみれば（令和4年）2022年は不動産価格は高騰基調、新築マンション価格は、もはや一般的な給与所得者には手が届かない水準にまで達した。都心の6区では坪単価1000万台が出てくる状況です
コロナ禍でも下がることのない不動産価格。その理由について、不動産コンサルタント長嶋氏は次のように考察します。
「コロナ禍で、住まいを見直す人が増えました。加えて、ウッドショックやウクライナ情勢による資材高騰や住宅設備が入ってこないマイナス状況でも、価格高騰に拍車をかけた」
円安がもたらす「市場の二極化」
2022年10月には「1ドル＝150円」という歴史的な円安を記録したが、これも不動産価格の高騰に影響しているのだろうか？
「円安によって日本の不動産の魅力は高まったが、それによって海外マネーが流入したのは局所的です。円安になる前から、安く、安定している日本の不動産の魅力は大きかった。海外のファンド系マネーは、すでに2020年後半から日本の不動産市場に入ってきている。もちろん、円安によってそれが加速したことは十分考えられます」
日本でも不動産価格は高騰しているが、それでも他の先進国と比較すれば格安です。加えて、コロナの影響が少なく、インフレ傾向も小さい日本の不動産の魅力は上がっています。とはいえ、外国人が日本の不動産を購入する理由は投資です。
購入エリアは、東京はもちろん2025年の万博開催で注目されている大阪、外国人に人気の高い京都、あるいはリゾート地たとえば北海道や地方都市の利便性の高いエリアなどに限定されることが予想されます。
長嶋氏は、円安によって日本の不動産市場の“二極化”がさらに進むと懸念します。
「不動産価格が高騰しているとはいえ、全ての不動産が上がっているわけではないです。新築マンションは、利便性が高いエリアに供給が集中しているからこそ高騰しているのであり、中古物件の高騰も局所的です。地方の空き家の価格が上がったなんてことは聞かないです。円安でさらに高級物件や都市部の物件の価格が上がることで、市場の二極化はさらに進むだろうとコメントしています」
昭和期バブルとは異なる今の令和期「不動産バブル」
さらに長嶋は下図のような三極化が進むと予想しています。
「厳密にいえば“三極化”。日本の不動産は『価格が維持・あるいは上昇する地域』『下落を続ける地域』『限りなく無価値・あるいはマイナスの地域』の三極化が進んでいます。そして、価格が維持されるエリア、あるいは上昇するエリアはほんの一部。つまり、大半の不動産は今後、価格が下落していくものと考えられます」
昨今の不動産価格高騰は「バブル」と称されることもあるが、昭和期1985年〜1989年のバブルとは様相が異なる。
2021年の新築マンション価格はバブル期を超え、高騰してもなお売れ行き好調といわれているが、2000年には全国で18万戸以上だった新築マンションの供給数も、10年後の2010年には半減以下の9万戸弱、コロナ前の2019年には約7万戸まで減少。現在の日本の土地総額は約1,000兆円だが、これもバブル期の半分ほどだといいます。
「昭和のバブル期も、全ての人が高額な不動産を購入できたわけではないです。買えない人は、都市近郊エリアや郊外にまで手を伸ばして購入していました。だからこそ、全国的に不動産価格が上がった。しかし、今は高騰する物件は限定的です。加えて、住宅ローンの金利も当時は6％〜８％とは大きく異なります」
賃金が上がらない“失われた30年”を経た今、バブル期を上回る価格の新築マンションを購入できる理由は、歴史的な低金利にあります。バブル期の住宅ローン金利は、7％以上です。
5000万円借りいれしたら月々30万になり、だいたいのひとがボーナス払いにして月々を抑えていたようです
それに比べ、今は0.3％、0.4％で住宅ローンが借り入れできるうえに、住宅ローン控除で0.7%が戻ってくる。平均価格がバブル期を超えたからといって、今は当時の状況と全く異なります。現在の月々は12万円台となります 1億円借入れしても月々25万円台なので圧倒的な安さなんで売れいきいい結果です
2023年、金利上昇で市場の三極化はますます進む？
長らく金融緩和政策を維持してきた日本だが、2022年には米国と日本の金利差に起因する住宅ローン固定金利の上昇が見られました。上がったといっても
35年固定ローンのフラット35の金利は12月1.65%で１月が1.68％なので微々たる金利上昇です 仮に5000万円借入した場合で月々約700円ぐらいの
差になります
2023年4月には、異次元緩和“黒田バズーカ”を仕掛けた張本人でもある日本銀行の黒田東彦（くろだ・はるひこ）総裁が任期終了を迎えます。
金融政策の転換が見られれば、“史上最低”ともいえる水準を維持していた住宅ローンの変動金利も上がる可能性がある。金利上昇もまた、日本の不動産市場の三極化を進めるものだと長嶋氏は考えます。
「金利が上がれば、不動産価格は下落するのが自然の摂理。しかし、全ての不動産が同様の下がり方をするのではなく、ここでも三極化が見られるはずです。つまり、価格を維持する不動産、金利の影響を小さく受ける不動産、大きく影響を受ける不動産に分かれるだろう」
金利はどれほど上がるのか？
金融政策の転換が見られたとしても、長嶋氏は、米国のような急激な利上げや住宅ローン金利の上昇は見られないと推察します。
「日本銀行は、金利を上げたくても上げられない状況にあります。日銀は大量の国債を抱えており、金利を上げすぎると債務超過に陥ってしまう。ざっくりとした試算だが、日本の金利上昇のラインは2%ほどが限度だと考えます」
高騰している不動産価格を横目に、マイホームの買い時を見極めている方も多いのではないだろうか。（令和5年）2023年、金利が上がるとすれば、価格が下がる不動産も出てくるはずです。
現金で購入する人なら、価格が下がれば買い時だといえるだろうと考えます。しかし、多くの人は住宅ローンを組んでマイホームを購入します。
金利上昇局面かつ不動産価格が下落局面にあるときの不動産の買い方について、長嶋氏はこう助言します。
「どれほど金利が上がって、どれほど不動産価格が下がるかは、蓋を開けてみないことにはわからないです。エリアによっても変わってきます。大事なのは、将来を見据えて月々の返済が無理のない範囲に抑えられるかどうか。今は、自分で簡単に住宅ローンシミュレーションができる時代です。
借入時点の返済額および金利が上がったときの返済額、あるいは同じ返済額で金利が上がったときの借入額をシミュレーションして予算を決める。資産価値（価格下がらない）が維持できるかも気にするべきではあるが、マイホームに関しては家族の都合や将来が優先されるのではないだろうか
不動産投資家と一般のエンドユーザーでは不動産購入の視点実需は違ってきます
投資家は、インカムゲインの毎月の収入と出口と呼ばれるどれくで売れるのかしか考えませんが
実需の方は、資産性とか売却よりも実際住んでの満足感が優先とか重視され
求めるべき視点が周辺環境の買い物のしやすさや、足回りの良さ、部屋のゆとりさや広さを重視するかと思います
ただ、現在の新築マンションを見ますと建築原価の高騰や仕入れや土地の取得単価の上昇等が重なり相当な物件価格の高騰が見られます
特にコロナ禍で仕入れした物件が2021年前後になりますが、今後2023年以降に出てきます
マンションを建築するには、多くの行政の手続きや確認が必要なために時間がかかるからです
例えばですが
2023年も近郊・郊外の新築マンションは冬の時代となることでしょう。
まず、確実に言えることは原価ベースでは高くなります。2023年に出てくる新築マンションの仕込みは建築費が大きく高騰した2021年前後です。(物件により異なりますが主として)
近郊・郊外でもわかりやすいところでいけば横浜駅などビッグターミナル駅、もしくは駅直結系などは事情が異なってくるのですが一般的なエリア（横浜市）では検討者の予算が伸びにくいです。
検討者の予算が伸びない中でお安く出せないとなれば売り手（デベロッパー）はどうするのか。
・部屋を狭くする １LDK 30㎡台 2LDK40〜50㎡ 3LDK55〜65㎡
70㎡以上は作らない
・設備仕様のレベルを下げる
・ランドスケープのゆとりをなくす(駐車場等含む)
近郊・郊外では70㎡超えが当たり前、なんなら平均専有面積で80㎡、90㎡ということも多かったですが今では60㎡台前半の3LDKも良く見かけるようになりました。70㎡をちょっと超えているくらいで広いと謳うレベルです。
設備仕様に関しても床暖房、ディスポーザーやスロップシンクなどを削るバルコーを狭くする(付けたいけど付けない)ことも多いでしょう。
ランドスケープに関してはわかりやすいところでいけば玄関前ですね。柱の室内食い込みも以前より多くなっていると感じます。エレベーターを住戸食い込み型とする物件も増えています。非常階段の仕様を落とす 宅配ロッカーの仕様を落とす 集合ポストのデザインをやめて安く仕上げる
時代の変化はあれど明らかに足りない敷地内駐車場。それにより管理組合の収入も減ることが影響して周りの既存物件より高い管理費。
どんどん苦しくなっています。
あくまで例としてですが下記のようなパターンも多いです。
■新築マンション A駅徒歩10分
63㎡ 5700万円 坪単価300万円
■築15年前後 A駅徒歩10分
78㎡ 5700万円 坪単価241万円
新築マンションは中古市場に合わせるために専有面積調整をしてきます。そのエリアの予算限界額が伸びそうなエリアであれば新築マンションも同じ面積帯にして78㎡を7000万円で販売しても良いわけですがそうでないエリアでそんな部屋ばかりをつくっても買ってくれる人が少なく売れ残りリスクが高まってしまいます。
絶対に新築マンションが欲しいという方や新築マンションのほうが買いやすいという方も多いことはたしかでありけして専有面積調整などをしまくった新築マンションを否定するつもりは一切ないのですが視野を広げてほしいというのは本音ベースでお伝えしたいことです。
中古のほうが税制面が弱かったり場合によってはリフォーム費用、基本的には仲介手数料がかかってくるため先のパターンだと同じ5700万円でも中古のほうが初期費用は＋200万円前後高いことが多いでしょう。とはいえ新築に＋200万円足しても3㎡弱しか伸びてきません。
価値観は人それぞれですが基本的には近郊・郊外では部屋の広さは正義だと考えます。
新築マンションのモデルルームを見学すると「中古と変わらない価格ですよ～」「今は60㎡台の3LDKで4人で暮らす方も多いですよ～」「外部トランクルームや荷物預かりサービスも増えてきています」「部屋が広いと固定資産税が～」などと営業トークしてくるでしょう。それが間違っているとは思わないですけども周りの既存中古マンションの部屋の広さや設備仕様の高さ、ランドスケープのゆとりを知ってから決めても遅くはないでしょう。
客観的なアドバイスに努めるのであればハッキリ言って「中古のほうがおすすめです！！」となることのほうが多いです。近郊・郊外の新築マンションで「中古を見る必要なし！！気持ちよくこの新築マンションを買いましょう！！」と言えるのは10軒中1軒くらいの割合です。
とはいえ新築マンションって買いやすいのですよね。背中を押してくれる営業さんがいますし個人間売買でないため話がスムーズです。そして新しいという気持ちよさはとてもわかります。それでも周りとの比較はすべきだと考えます。
いっときの快感ではなく長く続く心地よさを優先することおすすめいたします！
不動産市場は、転換期を迎えている。市場の三極化が進むと考えられる2023年には、国際情勢や市況とともに、購入したいエリアの動向、そして家族の希望や将来設計など、ミクロな視点も持って買い時や買い方を検討するべきだろう。
