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中古マンション「狙い目」ー日本経済新聞ー
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中古マンション「狙い目」ー日本経済新聞ー
2023-03-27
マンション価格の上昇が続いている。新築が高騰する中、中古マンションを選択する人も多い。中古は新築に比べ価格を抑えられるのが魅力だが、築年数や管理の状況など価格が変化する要素も多い。中古マンションを選ぶコツや注意点を探った。
高値圏 築年数・立地を吟味
神奈川県に住む会社員男性（４０）は、中古マンションを購入すべきか悩んでいる。２人の子どもが成長するにつれて現在住んでいる賃貸住宅が手狭になってきたためだ。一方で「数年前に比べるとかなり価格が上がっており、なかなか踏ん切りがつかない」という。
公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、首都圏１都３県で２０２２年１０～１２月期の中古マンション平均成約価格は４３９５万円と、前年同期に比べて１１％上昇した。近畿圏２府４県でも、公益社団法人近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）がまとめた同じ期の平均成約価格は２７５４万円で同７．１％の上昇だ。
中古か新築かを問わず、マンションを購入する際にまず考えなければならないのが資金計画だろう。マンション価格が高騰した一因は住宅ローンの低金利が続き、多くの資金を借りやすくなったこと。首都圏の新築マンション購入者の平均借入額は２１年に約４９００万円だったという調査もある。ただ、借りやすい分、収入に対する借入額が過剰になりやすいとの指摘は多い。
例えば貯蓄がほとんどない状態で、購入費用の全額を変動型金利のローンで借りると、将来、金利が上昇した場合に利息が膨らみ、返済が難しくなる可能性がある。売却しようとしても、値下がりしていてローンの残債が売却額を上回る「オーバーローン」の状態になると、その後の生活設計が大きく狂ってしまう。収入などを踏まえ、無理のない範囲で予算を決めたい。
予算内で希望の物件を購入するのが難しい場合は、借り入れを増やすなど資金面で無理をするのではなく、物件の対象を広げることを検討したい。例えば「立地」の条件を変えるのも一案だ。立地には大きく分けて、都心からの距離や通勤時間など「広域的な立地」と、最寄り駅からの距離という「狭域的な立地」がある。ライフルホームズ総研チーフアナリストの中山登志朗氏は「広域的な立地のほうが重要」とみる。
駅に近いマンションは人気で、駅からの距離は物件価格にも大きく影響しがちだ。逆に駅から少し離れた物件は価格が下がりやすい。例えば希望する駅から徒歩３分の物件に手が届かなければ、同じ駅でも徒歩１０分以上の物件を選ぶといった考え方もある。駅周辺の商業施設など利便性は変わらず、通勤時間もあまり長くならず、手の届く価格なら許容できるかもしれない。
物件の築年数も価格に影響する。新しい物件のほうが快適なことが多いかもしれないが、価格を含めた魅力は単純ではない。東日本レインズの調査によると、新規に売り出された中古マンションの平均面積を築年数別にみると、２１～２５年が最も広い。子どもがいるなど広い物件を希望するなら築年数が２０年を超す物件が狙い目かもしれない。
平均価格も築年数が増えるにつれて安くなる傾向がある。ただ、必ずしも年数に比例はしておらず、ライフルホームズ総研の中山氏は「築１５年を過ぎると下がり方が緩やかになる」と指摘する。
物件選びにあたっては、管理状況についても確認しておきたい。マンションは「管理を買え」ともいわれる。不動産コンサルティング会社のさくら事務所の長嶋修会長は「建物の外見が重要な判断材料になる」と指摘する。外見や、エントランスなど共用部がきれいに維持されているかどうかを見れば「マンションがきちんと管理されているかどうか、かなりの程度わかる」という。
管理会社の仕事ぶりだけでなく「住民がマンションの資産価値を維持しようと意識しているかどうかも大きい」（さくら事務所の長嶋氏）。住民の意識が高いマンションは資産価値が下がりにくい。実際に同じような立地、面積、築年数のマンションでも外見の違いで成約価格に大きな差が出ることも珍しくないという。
管理状況について、ライフルホームズ総研の中山氏は「修繕積立金や管理費を長期間滞納している区分所有者がいないかどうかも、購入前に確認したい」と助言する。修繕積立金は滞納が無かったとしても、そもそも大規模修繕に必要な額に足りないケースも少なくない。
一般に分譲マンションは１２～１８年程度の周期で大規模な修繕工事をする。修繕工事の計画を立てて、必要となる資金を積み立てる。十分な修繕をせず、建物や設備の劣化が進むと住み心地は悪化し、資産価値も下落しかねない。長期修繕計画がきちんと作成されていないこともある。修繕積立金が足りなければ工事に際して追加の支払いが必要になったり、修繕が遅れたりする可能性もある。
自然災害などで被害に遭い、マンションの資産価値が下がることもある。耐震性と水害に遭う可能性についても確認しよう。耐震性については建物が１９８１年の新耐震基準に合致しているか、耐震改修工事済みかなどと同時に、地盤の硬さにも注意したい。地方自治体や民間企業が公表している地盤マップやハザードマップなどが参考になるだろう。
将来の価値「３極化」も
中古マンション価格の上昇には変化の兆しも出ている。東日本レインズの地域別取引データによると、２２年１０～１２月期に東京都区部や横浜市・川崎市の成約価格（１平方メートル当たり）は依然として上昇が続いているものの、東京都の多摩地区や埼玉県、千葉県では前期に比べわずかに下落している。
東京カンテイ（東京・品川）が集計している東京都心６区の中古マンション価格（７０平方メートル換算）も、２２年１１月に初めて１億円を超えた後は２カ月連続で下落して１億円を割り込んだ。「マーケットの平均価格でみれば、すでに上限に近いことは間違いない」（ライフルホームズ総研の中山氏）との見方もある。
もっとも価格下落を待つのは必ずしも得策ではない。住まいの快適さは買わなければ得られないためだ。例えば子どもが大きく、今の家が手狭になっていたら、早く広い家に移る価値は大きい。逆に子どもを持たない前提で、現在の住まいに不満がなければ買い急ぐ必要はない。
さくら事務所の長嶋会長は「長期的に中古マンションは『価格を維持するか上昇する物件』『なだらかに下落する物件』『無価値の物件』の３極化する」とみる。将来、売却することを想定するなら資産価値が減りにくい物件を選びたい。
（宮田佳幸）
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