「長い老後に備えて、終（つい）の棲家（すみか）を持っておきたかった」。東京都内に住む男性会社員Ａさん（５６）は築12年の中古マンションを購入した理由をこう話します。共働きの妻と合計で4000万円の住宅ローンを借り、それまでの賃貸マンションから住み替えました。60歳の定年以降も家賃を毎月払い続けるより自分の資産として家を保有し、安心感を得たかったといいます。
５０代で住宅ローンを組む人がじわりと増えています。ＳＢＩ新生銀行では2022年の５０代以上の申込件数が、新型コロナウイルス禍前の2019年を約２割上回りました。三井住友銀行でも５０代以上の利用が増えています。住宅ローン担当者は「子供の独立など家族構成が変化したとき住み替える例が多く、購入金額の一定割合をローンで賄いたいという需要がある」と話します。
リクルートが首都圏の新築マンションを2022年に契約した人を対象に購入理由を聞いたところ、世帯主が５０歳以上では「老後の安心のため」が38.9％と最多となりました。続いて「生活に便利なところに住みたい」（32％）、「新しい家に住みたい」（23.8％）などが上位に挙がりました。高齢になった時に備えて買い物や通院がしやすい場所にあったり、断熱性やバリアフリー性能が高かったりする住居へのニーズが強いとみられます。
５０代で住宅ローンを組む人が増えている背景には住宅価格の上昇があります。不動産流通経営協会の2022年度調査によると、自宅を売って住み替えた世帯で売却価格が購入価格上回った割合は58.4％と、前年度に比べ20.9ポイント増えました。
自宅の売却で住宅ローンの残債を完済しやすくなっており「自宅を売りやすい環境がシニアの住み替えを後押ししている」と資産運用の助言などを手掛けるガイア（東京・新宿）のファイナンシャルプランナー（ＦＰ）、新屋真摘氏は指摘すします。住宅ローンの金利が低水準で推移し、購入資金を借りやすいことも見逃せません。
住宅ローンは借入時の年齢上限が６５～７０歳程度、完済時年齢の上限は８０歳未満とする金融機関が多く、５０代以上でも利用は可能です。ただし若い世代より返済が難しくなった際の対応策は限られるため、資金計画は慎重に考えたいといった意見です。
まず知っておきたいのは返済期間による総返済額と月返済額の違いです。住宅ローンを借りる際に、返済期間を短く設定すると月返済額が増えます。返済期間を延ばせば月返済額を抑えられるが、総返済額は多くなります。
５５歳で2000万円を借りるケースでみてみましょう。仮にフラット３５の年1.8％の固定金利で試算すると、６５歳までの１０年で返済するなら月返済額は約18.2万円で、総返済額は約２２００万円。７０歳までの１５年返済にするとそれぞれ12.7万円と２３００万円、８０歳までの２５年返済なら8.3万円と２５００万円になる計算です。
返済期間をどう設定するかは借りる人の収入や貯蓄などによってケース・バイ・ケースです。ただ公認会計士で住宅ローンのコンサルティングも手掛ける中村岳広氏は「５０代以上は長く借りて毎月の返済額を抑えることを優先するのが一案になります」と話します。定年時に完済することを目指すと月の返済負担が重くなり、老後資金の準備が手薄になりかねないためです。
収入がある間は一定の条件で住宅ローン減税が利用できるほか、契約者の死亡などの際は民間の住宅ローンなら原則加入する団体信用生命保険（団信）でローン残高はなくなります。返済期間は繰り上げ返済によって返済途中でも短縮できます。一方、期間延長は難しく、金融機関の再審査が必要になります」。
返済期間と月返済額を設定する際は５０代以降の収入見通しを踏まえることが欠かせない。会社員の年収が高い時期は一般的に５０代で、５５歳前後の役職定年以降は収入が減りやすい。ＦＰの遠藤功二氏は「６０歳の定年で収入が半減するケースもある。収入が減っても返済額が収入の２５％以内に収まるようにしたい」と助言します。
同時に心がけたいのは毎月の返済を続けながら、リタイアするまでに貯蓄を急ぐことです。中村氏は「ローン残高と同額以上の貯蓄を準備し、いつでも完済できる選択肢を確保することが大切」と話す。そのため購入時の自己資金（頭金）は物件価格の５割程度がひとつの目安になるといいます。
５０代以降は病気のリスクも高まる。思わぬ出費や収入減に備えて「老後資金とは別に、300万～500万円程度の余裕資金を用意することを考えたい」と新屋氏は助言しています
日本は、数十年ぶりインフレ時代に入りました、周り見れば商品の値段が上がっていると感じますし、光熱費も上がっていますし、大家さんだって家賃の値段を上げたいと思っております、固定資産税の上昇によります 今後もインフレ対策の戦略をどうするか、じゃ思考が固まって、節約と貯金だけで生き抜くのか？そういった、思考で生きれるのか
インフレは、現金の価値を下げます、「デフレ脳」の染まった節約家はどんどん貧しくなっていきます、つまり、何か投資家や資産家だけがどんどん富を増大させていきます
真面目に仕事しているだけではダメな時代にです、マスコミやダメな住宅評論家からの、マンションやタワーマンションはオワコンだとか天井とか言っている発言は無視しましょう 多少の調整は入るかかもしれまんが、大暴落とかなどはないと思っていた方がいいです
今後の中高年の住宅に関しては、40代以上の方々は、頭金をなるべく入れず手元に生活資金の現金を残し団体信用生命保険をつけて満80歳のまでの返済計画で住宅ローンを低金利で（変動金利で組む）限界まで借りて金融機関が最大金額を計算してくれます、
いざという時に売りやすい中古分譲マンションを買うのが今の令和時代の最適化だと思います、なぜ新築でないのか、現在新築はマンションは、若いパワーカップルをターゲットにしていまして、値段をデベロッパーの最大利益を取りたいためにとんでもない金額になっているからです
さらに住宅を買うといろいろとしばられて、住宅ローンの返済が大変だと言っている方がいて、やっぱり賃貸がいいよと合唱しますが若い20代30代であればいいですが、どんどん歳をとって60代になると、大家側からは貸したくないと言っていいます
さらに、周りの不動産屋からも高齢者の賃貸契約は困難であるという事実が周知されております現在で、「終身賃貸！」と連呼しているのはおかしいです
高齢者には、UR賃貸はあるではないかという意見、理論上は正しいのですが、UR賃貸の空き物件は争奪戦になっていますので、気力体力やる気が落ちた高齢者が気軽にお部屋を借りれると思ったら大間違いです、また街の不動産屋もすぐに足元見てきます、どこで働いているのか、収入あるのか、貯金あるのか、高齢者は、孤独死とかありますし、さらに家にずっといるので、やたらとクレームいれる可能性あるので、面倒な層なので、とにかく厳しくあたる傾向があります
(出典元:日本経済新聞）
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