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アフターコロナで変わる街 「沸騰・都市開発」(竹芝周辺 東京駅周辺 麻布台周辺) ③

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アフターコロナで変わる街 「沸騰・都市開発」(竹芝周辺 東京駅周辺 麻布台周辺) ③

虎ノ門~森ビルが挑むヒルズの未来形


東京の中心部にある港区で国際的な都市再開発が進行中です。大手デベロッパー森ビルが、戦略エリアと位置づける虎ノ門から六本木に至るエリアになります。かつて小規模な住宅やビルの密集地だったが、ここを、世界中から人や企業を呼び込む街につくり変えようとしています。東京の都市力の低下や新型コロナウイルスの感染拡大などの不安要因がある中、森ビルの壮大な構想は実を結ぶか期待を寄せています。
「これまでのヒルズの未来形を形にする。ロンドンやニューヨークなどとの都市間競争をどう勝ち抜くか。世界中から企業、人、モノ、金を集める磁力となる施設づくりが必要だ」。森ビルが2023年3月竣工予定の再開発「虎ノ門・麻布台プロジェクト」辻慎吾社長は昨夏の記者会見で力強くこう話しています。

     (虎ノ門・麻布台プロジェクトの完成イメージです。大阪のあべのハルカスを抜いて日本一の高いビルになる予定です)



プロジェクトが対象とするエリアは「アークヒルズ」に隣接し、「六本木ヒルズ」と「虎ノ門ヒルズ」の中間に位置する。3棟の超高層タワーなどから構成され、計画区域は約8.1ヘクタールになります。事業費約5800億円は、六本木ヒルズの2倍を超えます。約330メートルの最も高いタワーは竣工時点では「あべのハルカス」の300メートルを抜き、日本最高になる予定です。
タワーには約1400戸の住宅を設けます。六本木ヒルズが、供給する住戸の1.6倍。アークヒルズ以降約35年間で供給してきた住宅が約3700戸だから、竣工時の住宅戸数は、その4割に相当する大規模なものです。緑地の確保にも力を入れます。3タワーの中心に配置した0.6ヘクタールの広場を含む緑地面積は2.4ヘクタール。計画区域の30%に相当します。六本木ヒルズの緑地は、1.9ヘクタールでその割合は16%だから、いかに緑地を重視しているかがわかります。
「虎ノ門・麻布台プロジェクトは『生活』に力点を置いた」。都市開発本部の大森みどり部長は、特徴をこう説明します。賃貸オフィスの総面積は、約21万3900平方メートルと、近くの虎ノ門ヒルズより3割少ないものの開業時の六本木ヒルズは上回ります。にもかかわらず同部長が、あえて生活重視を打ち出したのは医療施設やフィットネスクラブなどと連携し生活の様々なシーンで心身の健康を支える仕組みを考えているからです。都心のど真ん中で約2万人が働き、3500人が住む空間をつくろうとしています。
(昭和30年)1955年に1棟の賃貸ビル建設から始まった森ビル。ビルを建てるという点の開発を経て、複数の街路や街区を組み合わせた面開発、それをさらに拡大した都市開発へと歩を進めました。都市開発の原点が、(昭和61年)86年開業のアークヒルズです。美術館や図書館などを擁し、文化を前面に押し出した六本木ヒルズ、ヒルズ最大のオフィス面積を誇る虎ノ門ヒルズ、生活重視の虎ノ門・麻布台と、テーマの異なるヒルズを続々と展開してきた。

 
  1、虎ノ門・麻布台プロジェクト(2023年完成予定) 2、虎ノ門ヒルズ(2014年〜2023年完成予定) 3、六本木ヒルズ(2003年完成) 4、アークヒルズ(1986年完成)


大規模な都市開発を可能にしたのは、創業者・森泰吉郎氏より連綿と続く地権者との膝をつき合わせた話し合いになります。「今回も決して妥協せず諦めなかった」。辻社長は、着工までの経緯をこう振り返ります。虎ノ門・麻布台でもかつて小規模な木造住宅やビルが密集していたが、(平成元年)1989年に街づくり協議会を設立し、30年をかけて約300人の関係者と議論を重ねてきました。完成まで20年をかけたアークヒルズを上回る長さです。協議会理事長の年齢は、90歳を超えているといいます。
1キロ弱しか離れていない虎ノ門ヒルズエリアでは、空港リムジンバスや都心部と臨海部を結ぶBRT(バス高速輸送システム)も発着可能なターミナルを設置します。環状2号線が、全面開通すれば羽田空港とのアクセスも格段に向上します。3ヒルズと虎ノ門・麻布台をつないだ戦略エリアの総面積はおよそ200ヘクタールになります。辻社長は、拡大するヒルズがめざす方向を「国際新都心」と表現します。
KDDI傘下のSupershipホールディングス(東京・港)は1月に竣工した「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」への移転を予定しています。企業のデジタルトランスフォーメーションを支援する同社は「国際的な新都市として再開発が進行中の虎ノ門で新ビジネスの創出を支援する大規模なインキュベーションセンターを備えているところが決め手となった」(担当者)と期待します。
もともとこの一帯は国籍に関係なく人が集う国際新都心となりうる素地はあります。
外国人の勤務者や居住者の多さです。多くの大使館や外資系企業が、このエリアに集積するからです。虎ノ門・赤坂・六本木エリアの外資系企業数は374社と、大丸有・日八京エリア(大手町・丸の内・有楽町・日本橋・八重洲・京橋)の274社を上回ります。外国人人口でも4097人と、浜松町・田町エリアの2598人を上回ります。
外国人の定着を促すために欠かせないのが、教育環境の整備です。森ビルは、都心最大級の生徒数を誇るインターナショナルスクールの「ブリティッシュ・スクール・イン・東京」を誘致します。辻社長は「日本人だけでなく外国人ビジネスワーカーも住めるこれだけの生活環境をつくるデベロッパーは他にはいない」と力を込めます。
「これからは世界の都市間競争の時代。どう打ち勝っていくかが日本の将来を左右する」。創業者の次男である故・森稔会長は20年以上前からこう話していたといいます。辻社長も「国内の都市間競争というよりも世界の都市間競争が重要だ」と強調しています。「東京を世界一の都市にする」という森ビルのDNAは、現経営陣にも受け継がれています。
国際新都心づくりにまい進する森ビルですが、前途には課題もあります。1つは、東京の相対的な都市力の低下です。森ビル系シンクタンクの森記念財団都市戦略研究所(東京・港)が実施した2019年の「世界の都市総合力ランキング」によると、東京は4年連続で3位は維持したが、2位のニューヨークとの差が広がり、4位のパリとのスコア差が縮まったと結果でています。
同調査は、国内総生産(GDP)成長率や法人税率、スタートアップ環境などに弱みがあると分析しています。日本は、バブル経済が崩壊してからGDPの成長率が低くずっとデフレ経済が進でいます。
評価する経済や文化・交流、居住などの6分野のうち、経済分野では、前年に抜いた北京にも抜き返され、4位に後退しています。
「企業のアジア地域の本社機能が、東京から海外へ移るとまずい」。辻社長も危機感を抱きます。
森ビルが、運営する主要オフィスの面積のうち外資系は約5割。企業の本社機能が、東京からシンガポールや香港へ移ることは、同社の経営そのものにも影響を及ぼします。
第2は、新型コロナの感染拡大のようなリスクに民間デベロッパーとしてどう対応するかです。街づくりが、大規模になればなるほど、感染症や自然災害など想定外のリスク発生時に、それが及ぼす被害も大きくなります。有事の際のBCP(事業継続計画)は作成できているか、感染予防のマニュアルは整備されているか、避難誘導を担う従業員間の認識は共有化できているかなど、問われる点は多いです。
同社は、これまでも東日本大震災などの災害を乗り越えてきました。短期的な利害にとらわれるのではなく、過去の教訓を生かし、不測の事態に備えたレジリエント(強靱、きょうじん)な街づくりの視点も求められています。
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