物件購入を検討するときに住宅ローンを組みますが、金利タイプや利用条件によって悩んでしまうことでしょう。
そこでおすすめなのが、長期の固定金利で組めるフラット35です。
本記事ではフラット35の仕組みや特徴、利用時のメリット・デメリットを解説します。
同時にフラット35Sも解説するので、住宅ローンを組む際の参考にしてみてください。
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そもそも住宅ローンの一種である、フラット35とは何でしょうか。
名前を聞いたことはあるけど、詳細を知らない方が多いことでしょう。
利用条件や特徴を把握して、基礎知識を身に付けてください。
概要
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している全期間固定金利型住宅ローンです。
借入金額が変わらず、金利が変動しないため、安心して返済できます。
新築や中古の住宅を購入したり、建設したりするときに利用できて便利です。
住宅に関係ない借入はできず、仮に虚偽の申告をした場合、規約違反になるため注意してください。
規約の詳細は簡単で、申込時に記入した融資住宅あてに融資額残高証明書を送り、申告者本人が住んでいるかを確認します。
もし住んでいないことがわかって、借入金額を住宅に関係ないところで利用していたら、一括で返済しなければなりません。
利用条件
フラット35では、住宅条件や申込者条件などの利用条件が公表されています。
まず、申込者は70歳未満で日本国籍でなければなりません。
親子リレー返済なら70歳以上でも借入可能で、永住許可や特別永住者も対象になります。
次に返済負担率は年収400万円が基準になり、400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です。
借入額は100万円から8,000万円までと幅広く、借入期間は15年以上です。
ただし、満60歳以上は10年と定められていて、どちらも返済期間の変更ができません。
最後に、住宅条件は住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たすとともに、床面積が一戸建てで30平米以上もしくは共同建てで70平米以上の住宅になります。
フラット35S
フラット35の他に、フラット35Sという制度があります。
フラット35Sとは、耐震性・耐久性・省エネルギー性・バリアフリー性の4分野に優れた住宅を取得した場合に適用されるのが特徴です。
適用内容は借り入れ金利の引き下げで、フラット35より総返済額が数十万円お得になります。
金利プランはAとBがあり、当初10年間の金利を下げると約70万円お得で、当初5年間の金利を下げると40万円お得になっておすすめです。
技術基準のレベルがもっとも高いのは金利Aプラン、次に金利Bプランになるため、総返済額を下げたいなら物件の性能を上げましょう。
4分野のどれか1つを満たせばいいため、工事費用は比較的安く済むでしょう。
住宅ローンのフラット35を利用するメリットとは？
フラット35を利用すると、返済やサポートにおいて大きなメリットが得られるのが特徴です。
特に、住宅ローンを組む際に加入者が返済できない状態であっても、条件を満たせば強い味方になります。
どのようなメリットなのか、確認してみましょう。
金利が変動しない
全期間が固定金利であるため、返済額が変わらないメリットがあります。
変動金利型だと金利が上昇する恐れがありますが、固定金利は返済額が一定です。
返済額が一定だと計画的に家計管理がしやすく、安心して利用できます。
金利が上がると返済が難しくなったり、金利が大きく上昇するのが心配な方はおすすめです。
金利の変化は景気によって左右されるため、将来的に景気が悪化するのが予想できるならフラット35が最適になります。
団体信用生命保険が選べる
団体信用生命保険とは、加入者が返済できない状態になった場合に、フラット35の返済が不要になる保険です。
加入者が返済できない状態によって、保険の3つのプランから選べます。
1つ目は基本プランである新機構団信であり、加入者が死亡または身体障害者手帳の交付を受けたときに保険金が支払われるのが特徴です。
身体障害の状態は身体障害者福祉法を基準としていて、階級が1級または2級が該当します。
2つ目は夫婦加入プランであるデュエットであり、新機構団信と同様に死亡または身体障害者手帳の交付を受けたときに保険金が支払われる仕組みです。
住宅の持ち分や返済割合があったとしても、返済は不要になります。
夫婦どちらかに万が一のことが起きた場合に使えますが、加入条件は満15歳以上満70歳未満の方と、幹事生命保険会社の加入承諾がある方のみです。
デュエットは夫婦2人とも条件を満たさなければ、保障が適用されないため注意してください。
3つ目は充実プランである新3大疾病付機構団信であり、新機構団信の条件にくわえて3大疾病と要介護の方に向けての保障です。
3大疾病は急性心筋梗塞、脳卒中、がんの3つになります。
要介護の方は公的介護保険制度の要介護2から5まで当てはまると、フラット35を利用できる対象です。
団体信用生命保険が選べて、自分に合ったプランを選べるメリットがあります。
自営業も借りやすい
自営業でも借入できるメリットがあります。
年収や職業に縛りがなく、容易に申し込みができるのが魅力的です。
ただし、収入基準と物件基準を満たす必要があります。
例え自営業の売上が悪くなって返済方法を悩んでしまっても、サポートが充実していて安心です。
1人ひとりの事情に合わせて、最適な返済方法を提案してくれます。
特に自営業を家族で経営している方にとって、子どもの進学によって支出が大きくなる場合があることでしょう。
しかしフラット35であれば、返済が終了するまでサポートが途絶えないのが大きなメリットです。
住宅ローンのフラット35を利用するデメリットとは？
メリットがある反面、カバーできないデメリットがあります。
金利の性質やフラット35そのもののデメリットであるため、利用前に確認しておきましょう。
金利が高い
フラット35に限らず変動金利と固定金利の特徴の差になりますが、金利が高いデメリットがあります。
金利が高いのは借入時点からで、返済額は高いままです。
時間が経過すれば変動金利よりも安くなる場合もありますが、固定金利のほうが得とは限りません。
フラット35は全期間固定金利型であり、返済終了まで金利が下がらないのが特徴です。
変動金利型や固定金利期間選択型のように、金利が下がれば返済額が減少するタイミングを比べると固定金利は不利になります。
ただし、変動金利は減少するだけではなく、増加もするため注意してください。
安易に変動金利の住宅ローンを組もうとしても、フラット35の全期間固定金利型より高い利子になる恐れがあります。
独自の基準があって把握しにくい
フラット35は必要なことと不要なことがあるため、自己負担するものが何かが把握しにくいデメリットがあります。
不要なことは保証人と繰上げ返済手数料で、フラット35の独自の基準があります。
しかし、一部繰上げ返済においてお客様向けインターネットサービスを利用した場合は10万円以上の返済額です。
取扱金融機関の窓口を利用した場合は100万円以上になるため、覚えておきましょう。
独自の基準がある
住宅ローンを組む際、独自の基準を満たさなければ利用できないデメリットがあります。
対象となる住宅と技術基準を調べるために、まずは物件検査を受けてください。
物件検査手数料は自己負担であり、あわせて建築基準法に基づく検査済証が交付されているかを確認します。
住宅は新築から中古まで対象であり、借入の対象はさらに狭い条件です。
まとめ
住宅ローンを組む際のフラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している全期間固定金利型住宅ローンです。
固定金利やフラット35自体のメリットがあって利用しやすく、充実したサポートが揃っている良好なサービスになっています。
ただし、金利の性質上発生してしまうデメリットは把握しておきましょう。
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