複数人で1つのマイホーム購入を検討している方にとって、共有名義にする方が多いことでしょう。
数百万円、数千万円単位のお金を1人で負担する人は少なく、出資額を平等にしたり収入が多い方が負担する金額が多くなったりがほとんどです。
そこで本記事では、不動産購入における共有名義とはなにかを解説します。
メリットとデメリットも合わせて解説するため、参考にしてみてください。
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まずは基本情報として、共有名義とはなにかについて押さえておきましょう。
共有名義の対となる単独名義や購入方法のポイントを解説していますので、あわせて確認してみてください。
概要
共有名義とは、不動産購入のために複数人が共同で出資して名義を登記することです。
結婚して夫婦になる方が新築物件を購入したり、両親と一緒に住んだりする方が当てはまるでしょう。
たとえば夫婦の共有名義で持分割合を2分の1にする場合、マイホームの購入額を半分出資することを意味します。
つまり、6,000万円のマイホームを購入するなら夫が3,000万円、妻が3,000万円です。
ただし、登記した情報に嘘をついてはいけません。
仮に不正な申請をしてしまった場合は、公正証書原本不実記載等罪が成立する恐れがあります。
法定刑は懲役5年または罰金50万円以下になるため、夫婦でよく話し合い、正式な見解を記載するようにしてください。
もし登記情報を変更したいなら登記名義人表示変更登記をおこない、所有権が変わるなら所有権移転登記が必要です。
単独名義
住宅ローンを2人以上で組む共有名義に対し、住宅ローンを1人で組むことを単独名義といいます。
単独名義だと借入額の上限が低いデメリットがありますが、万が一のことを考えて単独名義を選ぶ人も少なくありません。
たとえば金銭的に余裕がない、または夫婦のどちらかが働いていない状態だと単独名義が良いでしょう。
とくに想定しておきたいのは子どもが生まれることで、一般的には妻が育休を取って働けない期間が存在します。
養育費も考慮すると夫の収入が重要になり、どちらの名義にするかを話した方がいいです。
購入方法
不動産を共同名義で購入する方法は、特別に何かするわけではありません。
一般的には司法書士に依頼して登記をしてもらい、不動産会社に手続きを任せておくことが多いです。
しかし、個人で登記しに行くのであれば、誰がいくら出資したのかを自分で書かなければなりません。
収入に大きな差がなければ、夫婦それぞれが2分の1ずつ負担するケースが多いです。
後述するデメリットでも触れますが、共有持分の割合を正確に決めておかないと贈与税の課税対象となる恐れがあります。
不動産購入で共有名義をするメリット
共有名義にしておくと、不動産購入で受けるメリットは大きいです。
とくに経済的な負担が減る大きなメリットがあるため、把握しておきましょう。
単独名義にはないメリットなので、不動産購入においてプラスです。
住宅ローン控除が夫婦それぞれで受けられる
共有名義にすると、住宅ローン控除が夫婦それぞれで受けられ、経済的な負担を軽くできるメリットがあります。
住宅ローン控除は毎年の12月末のローン残債の1％が所得税から控除され、多いと数十万円分も控除される魅力的な制度です。
共有名義であれば2人で受けられて、メリットの大きい制度になります。
持分割合やローンの負担割合に応じて控除額が決まるため、これらの点を考慮してローンを組むのがおすすめです。
相続税の節税になる
土地を相続して相続税が発生するとき、単独名義に比べて共有名義の方が節税になるメリットがあります。
夫婦のどちらかが亡くなってしまった場合、持分割合に応じた分だけが課税対象となります。
課税対象財産は登記情報の持分割合で決められ、亡くなった方の割合が少ないほど税額の負担も小さくなります。
たとえば亡くなった人の持分割合が半分だった場合と3分の1だった場合、3分の1の方が節税効果は大きいです。
売却時に二重で特別控除を利用できる
いざ売却するときになっても、特別控除を二重で受けられるメリットがあります。
不動産購入をしたのに売却はあり得ないという方もいますが、急な転勤を命じられたり、親族が病気になって介護が必須になったりすると売却を決断する方が多いです。
特別控除の額は3,000万円で、譲渡益が3,000万円までなら課税譲渡所得は残りません。
不動産購入で共有名義をするデメリット
不動産購入で共有名義がメリットになる反面、避けられないデメリットもあります。
どれも将来的なデメリットになりますが、把握しておいて損はありません。
どのようなデメリットかを確認しておきましょう。
他界すると相続が発生
共有名義人が他界してしまうと、相続が発生してしまいます。
夫婦であればどちらか一方になりますが、共有名義人の相続人がたくさんいると複雑です。
共有名義を最初におこなったときは2人でも、相続のたびに共有者が増えていってしまいます。
時間と手間がかかるのが相続人との遺産分割協議で、話し合いをまとめるのが大変です。
ケースで分けると共有者が相続人ではないケースと、共有者が相続人であるケースがあります。
もし共有者が相続人ではないなら、不動産を引き継ぐ方が相続人になって相続登記をしなければなりません。
共有者が相続人であるなら、不動産を引き継ぐ方が本人なので同様に相続登記をすれば問題ありません。
贈与税
共有名義人のどちらかが住宅ローン支払えなくなると、贈与税が発生してしまうデメリットがあります。
よくあるのはリストラで収入がなくなったり、減給で収入が減少したりで住宅ローンが支払えないケースです。
そのときは収入がある方がカバーすればいいのですが、登記の情報と異なってしまいます。
わかりやすく伝えると、夫の収入があって妻の収入がない場合、夫が妻の分を支払うと「妻に贈与した」とみなされるのです。
年間110万円を超えると贈与税の課税対象になるため、住宅ローンの年間返済額には気をつけておきましょう。
売却しにくくて安くなりやすい
共有名義だと名義人全員の同意がなければ売却できず、持分割合に関係なく1人でも反対すると厄介です。
そのうえ自分の持分のみを売却しようとしても、市場価格より安くなって利益が少ないデメリットがあります。
まずは現物分割、換価分割、代償分割の3つの方法から選ぶことから始めてください。
簡単に説明すると現物分割は土地を共有者の人数分で分割、換価分割は共有のまま売却代金、代償分割は土地を相続したい方が所有して他の方には現金で支払う方法です。
売却に関しては自分の持分だけ売却できますが、単純に市場価格を割った売却価格にはなりません。
たとえば市場価格が2,000万円の土地を半分だけ相続しても、売却価格は1,000万円にはならないため注意してください。
諸費用が引かれたり、市場に出すと値引き交渉されたりするからです。
まとめ
不動産購入における共有名義とは、不動産購入のために複数人が共同で出資して名義を登記することです。
経済的な負担を小さくできるメリットがありますが、夫婦のどちらかの返済ができない状況になるとデメリットは大きくなります。
安易に共有名義にするのではなく、将来的にトラブルを想定したときに問題なく返済ができるかどうかを検討した方がいいでしょう。
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