ライフスタイルの変化や転勤などの理由により、マイホームを買い替える方は少なくありません。
しかし、初めて購入するときとは異なり、持ち家の売却手続きも必要となってきます。
ローンの残債を考慮しつつ、年収に合った物件購入や、住み替えのタイミングも重要です。
そこで今回は、マイホーム買い替えのメリットやローン返済のタイミング、年収別のタイミングについて解説します。
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マイホームを買い替える手順としては、現住居の売却費を購入資金やローン返済に充てる「売却先行型」と、物件を購入し住み替えたうえで売却手続きをおこなう「購入先行型」の2とおりあります。
売却先行型
ローン残債があり資金が手元にない場合、資金確保のため売却先行で買い替えをおこなわなければなりません。
売却先行で買い替えをおこなう際は、「売却」と「購入」のタイミングが重要となるため、理想的な流れをご紹介します。
まず、資金計画を立てるためには持ち家の査定依頼が必要です。
査定結果の金額を基に、ローン返済や購入資金に充てられる金額を算出し購入予算を確定します。
実際の売値は、売却価格より高くなるのが一般的ですが買い手がつかない場合、値下げせざるを得ません。
そのため、最低価格を基準に資金計画を立てておくと良いでしょう。
次に、販売活動を開始するため不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に買い手を見つけてもらうために売却に関する手続きなどを依頼する契約のことです。
自分で買い手を探したり手続きをおこなうには限界があるため、信頼できる不動産会社に仲介を依頼すると良いでしょう。
また、買い手が決まり代金を受け取った時点でその家には住むことができません。
そのため、売却が決定するまでに買い替えの物件を決めておき、代金を受け取り次第購入できるよう進めておくと良いでしょう。
そして、売買契約が完了すると購入資金の用意ができた状態となります。
契約から引き渡しまで約1〜2か月かかりますが、決済が完了した後は買主に所有権が移るため、原則決済日の前日までしか住むことができません。
住み替え物件でも売買契約から決済完了まで同等の時間を要するため、仮住まい生活を避けたい場合は、売却成立のタイミングで住み替える物件を契約できるのが理想的です。
購入先行型
ローン完済の目処が立っており、資金にも余裕がある場合は購入先行で買い替えをおこなうことが可能です。
購入先行では余裕をもって買い替え物件を探すことができ、売却時期も自由に決めることができます。
また仮住まいも必要とせず、内覧時も生活空間を見られることがないというのがメリットです。
一方、売却までに時間がかかった場合それまでは二重ローンを支払う形となります。
さらに資金計画を立てにくいことがデメリットでもあります。
マイホーム買い替えのタイミングとメリット
マイホームを買い替える際の主なタイミングとしては、子供部屋が必要となったり、子どもが独立し広い家に住む必要がなくなったといったライフスタイルの変化に伴い住み替えを検討する方が多いようです。
また、転勤により引っ越しをせざるを得なくなったり、近隣トラブルにより住みづらくなった場合も住み替えのタイミングとなります。
買い替えることで今までの悩みが解決できるというメリットもあります。
ライフスタイルの変化に対応できる
転勤や進学に伴う「場所の問題」、広い家・狭い家の「広さ問題」、バリアフリーや使い勝手などの「設備問題」を買い替えることにより解決することができます。
こういった問題を解決できる家に出会えると、利便性や生活の質も向上させることができるため、最大のメリットといえるでしょう。
資産価値が上がる
買い替えることで、今より資産価値の高い物件や、資産価値が下がりにくい物件に住み替えることも可能となります。
たとえば、駅から遠い一戸建てと駅近マンションでは価格は同じであっても、5年後や10年後の資産価値は駅近マンションのほうが高いと考えられます。
しかし、場所によっては土地を広く所有できる一戸建てのほうが資産価値が下がりにくい場合もあるため、この限りではありません。
買い替え時はダブルローンで売却可
基本的に、住宅ローン返済中は「抵当権」が設定されているため、完済してからでないと不動産の売却はできません。
抵当権とは、ローン契約者が金融機関への返済が滞った場合に、強制的に家を競売にかけることができる権利で、ローンが完済された際に抵当権も抹消されます。
そのため、住宅ローンが完済されていない状態では売却手続きは不可能です。
しかし、「買い替えローン」を利用することで現住居と新居のローンをまとめることができ、売却も可能となります。
マイホーム買い替えの年収別タイミング
家を選ぶ際は、購入予算や頭金、借入可能額などを把握しておくことが重要です。
購入予算は「買える金額」をもとに計算していきます。
買える金額とは、自分が用意できる「頭金と住宅ローンの借入可能額をあわせた額」から算出されます。
買える金額による頭金
頭金とは購入時に現金で支払う金額のことをいいます。
頭金が多いほうが住宅ローンの借入額も返済額も減少するため、契約者の負担も軽減されるでしょう。
しかし、貯金をすべて頭金に回すことはおすすめできません。
いざという時の「生活予備費」と「将来の貯蓄」は手元に残しておく必要があります。
そのため、購入時の諸費用や生活予備費、将来の貯蓄を、今の貯蓄から差し引いた額が頭金に回せる額だということです。
買える金額による借入可能額
借入可能額とは、金融機関から借り入れが可能と認められた額で、一般的に年収の25%以内が年間返済額の理想とされています。
たとえば年収300万円の場合の年間返済額は75万円となり、月々の返済額は6.25万円となります。
金利1.5%、返済期間35年、元利均等、ボーナス加算なしで年間75万円の返済を仮定した場合の借入可能額は2040万円が妥当です。
また、年収500万円の場合は年間返済額が125万円、月々の返済額は10.4万円程度、借入可能額は3400万円となります。
しかし、ライフスタイルや家族形態によって同じ年収でも返済可能額はそれぞれ異なるため、注意が必要です。
自分の返済可能な額を知るためには、現在の家賃を目安に考えると良いでしょう。
買える金額をシミュレーション
自分が用意できる頭金と借入可能額が把握できたら、それらを合計することで「買える金額」を求めることができます。
とはいえ、家庭により異なるということに気を付け、長期のライフプランにも対応できるか予算決めの段階でシミュレーションしておくことをおすすめします。
年齢による返済期間
共働きで子どもはいない20代夫婦の場合、35年の返済期間かつ収入源は2人分であるため世帯年収は高くなり、その分多くの借り入れが可能となります。
しかし、出産し家族が増え一定期間仕事に復帰できなかったとすると、世帯年収は1人分になることも頭に入れておかなければなりません。
そのため、ライフプランが確立していない場合は無理のない範囲での資金計画を立てておきましょう。
また、40代夫婦の場合はご主人だけでも年収は高くなると考えられます。
しかし、35年の返済期間で組んだ場合は定年後も支払い続けるということになります。
年収が高くても定年後に負担がかかる可能性もあるため注意が必要です。
まとめ
マイホームを買い替える際は、資金計画を立てたうえで売却先行型か購入先行型かを決めておくと良いでしょう。
買い替えることで、ライフスタイルの問題が解決でき、生活の質も向上するというメリットがあります。
年収によるローンの借入可能額はあくまで目安ととらえ、家庭のライフプランに合った資金計画を立てましょう。
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