「こんなに様変わりするとは」。
日本の住宅面積は縮小傾向が目立つ。住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット３５」の利用者調査では、（令和3年） 2021年度の住宅の平均面積は新築マンションが64.7平方メートル約19坪、中古マンションが68.2平方メートル（約20坪）。10年前に比べ新築は10％、中古は5％狭くなった。戸建ての一部でも面積は縮んでいます。
新築マンション価格 バブル超え過去最高
総務省の「住宅・土地統計調査」によると、賃貸（借家）を含んだ住宅全体の面積も90年代までは拡大基調だったが、最新の2018年調査は前回（2013年）比で小さくなった。
要因は何か。不動産経済研究所（東京・新宿）の松田忠司・上席主任研究員は「建設コストの高騰が最も大きい」と話します。特にアベノミクスが本格的に動き出した2013年以降は建設需要の拡大などで資材費や人件費は上昇。足元はウクライナ危機の影響で騰勢が強まる。結果として住宅面積を減らし、費用総額を調整する動きが活発になっています。
マンションはこうした措置によって戸当たり価格を抑える傾向が顕著だ。新築マンション価格は首都圏平均が21、22年と2年連続でバブル期を上回る過去最高を記録しました。面積を抑えなければさらに価格が上がっていてもおかしくない。
コンドミニアム・アセットマネジメント（同・千代田）の渕ノ上弘和代表は「マンションの共用エントランスなどで使用する資材の品質を落とすといった動きも目につく」と明かす。資材費高騰を受け、食品などの一部で容量を減らして価格上昇を抑制する「ステルス値上げ」が話題になったが、マンションでも似通った現象が起きています。
購入層の変化もこの傾向を助長する。松田氏は「世帯構造の変化で、単身者や子のいない夫婦、シニア層のマンション購入が増えている」と分析する。国勢調査でみると、1980年に全体の20％弱だった単独世帯が2020年には38％に増えた半面、夫婦と子の世帯は42％から25％に減った。
小型マンションの需要は底堅い。住宅の広さに妥協しても交通利便性が高い地域などに住みたいと考える層が増えたためだ。不動産経済研究所の調査では首都圏マンションではコンパクト型（30～50平方メートル未満）約9坪〜約15坪のシェアが20～22年の3年連続で10％を上回り、過去最高水準にあります。
一方で広い住宅を求める子育て世帯などはなお多い。そうした層にとって悩ましいのは、新築に引きずられる格好で、中古の住宅面積まで頭打ちになっていることです。
空き家849万戸 積極活用が不可欠
東京カンテイ（同・品川）の井出武・執行役員は「広い住宅に住む人が買い替えを考えた時、多くの場合は多額の出費を覚悟しないと新築で現状と同程度の面積を確保できない」と指摘。その結果、売却を思いとどまる例が増え、市場に広めの中古物件が出回りにくくなると解説する。
今後はどうなるのか。井出氏は「面積縮小の傾向は簡単には変わらない」と予測する。新築の建設費上昇は人手不足など構造要因に根ざすところが大きいためだ。新築の環境が変わらなければ中古市場も劇的に状況が転換する要素は少ない。
人口減少や高齢化が進む中、単純に住宅面積を大きくする施策が合理的とも言えない。渕ノ上氏は「個人スペースの面積拡大には限界がある。住宅内で複数の人がシェアする部分を広げてバランスをとる工夫が求められる」と強調します。
日本には2018年時点で約849万戸の空き家があり、死蔵されている住宅面積がある。このうち比較的広い戸建てや共同住宅を改装し、複数の人が交流する共用部を充実させたシェアハウスなどを増やすことが一案だ。コスト上昇に対応しつつ、いかに住環境を改善させるか。発想の抜本的な転換が求められています。
（Ｒｅｖｉｅｗ記者から）
住宅政策、転換遅れのツケ
日本は第２次世界大戦後、深刻な住宅不足に陥った。公営住宅などの整備だけでは追いつかず、国は1966年に住宅建設計画法を定め、民間建設も含めて急速な新築拡大を進めた。
1973年には全都道府県で住宅総数は世帯総数を上回り、計算上は住宅不足は解消されたが、その後も年100万戸程度の新築が長く続いた。
過去に供給された住宅には品質が低いものも多く、その更新が必要だったのは確かだ。だが経済波及効果の大きい住宅新築が国の景気刺激策として重視された面も大きい。
新築の持ち家を増やすことが長期間、住宅政策の中心だったことは皮肉にも足元で住宅面積が縮小する遠因となっている。海外先進国と比較すると、その構図が鮮明だ。日本の住宅は海外より総じて狭いが、特に賃貸（借家）の狭さが際立つ。賃貸は単身者などを想定した小型物件が基本という戦後以来の発想が色濃く残る。
持ち家も新築に偏っているのが課題です。海外でも資材高や嗜好の変化で新築住宅の面積は一部で頭打ち傾向にある。
ただ、欧米は住宅市場に占める中古比率が７～９割を占める。新築が多少狭くなっても全体への影響は限られる。一方、日本は新築が約８割に上り、新築のコスト高が全体の面積縮小へ直結する。住宅政策に改めてメスを入れないと、海外との住宅格差は今後さらに開きかねない。
（住宅問題エディター 堀大介）
■誘導居住面積水準 国が示している豊かな住生活の実現などに必要とされる住宅面積の水準。多様なライフスタイルに対応する前提となる。都市部の共同住宅か郊外の戸建てかという種類や、世帯人数とその中に含む子どもの年齢などによって差がある。都市部で夫婦2人と3〜5歳の子1人がいる場合は65平方メートル(約20坪）です 。
総務省の「住宅・土地統計調査」によると、賃貸（借家）
要因は何か。不動産経済研究所（東京・新宿）の松田忠司・
マンションはこうした措置によって戸当たり価格を抑える傾向が顕
コンドミニアム・アセットマネジメント（同・千代田）
購入層の変化もこの傾向を助長する。松田氏は「
小型マンションの需要は底堅い。
一方で広い住宅を求める子育て世帯などはなお多い。
空き家849万戸 積極活用が不可欠
東京カンテイ（同・品川）の井出武・執行役員は「
今後はどうなるのか。井出氏は「
人口減少や高齢化が進む中、
日本には2018年時点で約849万戸の空き家があり、
（Ｒｅｖｉｅｗ記者から）
住宅政策、転換遅れのツケ
日本は第２次世界大戦後、深刻な住宅不足に陥った。
1973年には全都道府県で住宅総数は世帯総数を上回り、
過去に供給された住宅には品質が低いものも多く、
新築の持ち家を増やすことが長期間、
持ち家も新築に偏っているのが課題です。
ただ、欧米は住宅市場に占める中古比率が７～９割を占める。
（住宅問題エディター 堀大介）
■誘導居住面積水準 国が示している豊かな住生活の実現などに必要とされる住宅面積の
住宅金融支援機構の調査によれば、2021年度の新築マンションの全国平均（64.7平方メートル）約19坪はこの水準を下回る。子育て世帯にとっては適切な面積の住宅を確保するのが難しい状況です。そもそも現在の水準自体が低年齢の子の分は面積を小さくするなど「少子化対応を最優先する今の時代に合っていない」として見直しを求める声が出ている。新築分譲マンションのデベロッパーは、供給数をファミリー層からパワーカップル層に市場を主戦場で考えて、いかに1戸あたりの利益を稼ぐかを考えている
