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住宅ローン審査 (日本経済新聞からの記事)

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住宅ローン審査 (日本経済新聞からの記事)

住宅を購入するときに多くの人が利用する住宅ローンその内容は将来の家計に大きく影響します。ローンを組む際には必ず金融機関の審査を受けます。審査の結果により金利などの条件や借りられる金額が変わることもあります。審査で重視される項目やより条件を有利にするための方法を探ります。
 住宅ローンの手続きは通常、住宅の購入を決めた直後に始まりますまず金融機関や希望の借入額を決め、事前審査を申し込み、通過したら物件の売買契約を結んだ上で本審査に進みます。事前審査は公的な書類は求められない場合もあり、多くは3〜7営業日程度で結果が出ます。一方の本審査は売買契約書や住民票、源泉徴収票といった書類提出が必須になります。結果が出るまで約2~3週間かかることが多いです。
 本審査を通過すれば住宅ローンを契約し物件の引き渡しとなります。無理のない返済計画なら審査で落ちることは少ないです。ただ、審査を踏まえて適用される金利が変わったり、借入額の引き下げを求められたりすることもあります。家計のためには審査で不利に働く可能性がある要素はなるべく排除したいです。
 金融機関が審査で見極めたいのは主に申込者が返済できるか、万一返済ができない場合に物件の売却などで融資を回収できるかの2点です。「返済できるかは申込者の情報、融資が回収できるかは物件の情報をみる」(みずほ銀行)のが一般的です。申込者の情報は年齢や年収、勤続年数など、物件の情報は購入する物件の担保評価額などです。法定耐用年数と、旧耐震か新耐震かは審査に影響があります
 特に重視される情報は何か。住宅金融支援機構が金融機関に対して実施した調査で「本審査で重視度が増していると考えられる項目」を複数回答で聞いたところ、最も多かったのは「返済負担率」の70%。2位は「職種、勤務先、雇用形態」(45%)、3位は「借入比率」(38%)だった。
 返済負担率は収入に占める返済額の比率を指す。借入予定の住宅ローンとその他の借り入れの返済額を足し、税などを引く前の額面の収入で割る。年単位などで計算し、比率が高いと返済が難しくなりやすいと判断される。住宅ローン較サービス「モゲチェック」を運営するMFS(東京・千代田)の塩沢崇取締役は「一般に返済負担率は35%以下なら審査に通りやすい」と話す。収入が多いと40割程度まで許容される場合もある。この部分は、全て年収で判断されます。年収400万円以上ないと審査基準は
厳しいです 民間金融機関と住宅支援機構でも審査基準は大きく違います
 返済負担率を計算するときに多くの金融機関は、住宅ローン返済額を実際の適用金利ではなく「審査金利」を使って算出する。足元では変動型で年0.5%未満の金利もあるが、審査金利は年3~4%程度。金利が上がっても、返済できるかを判断するためです。
 その他の借り入れの返済額は申込者の自己申告と、個人の信用情報を扱う専門機関に照会した情報を基にします。自動車ローンやカードローンのほか奨学金やクレジットカードのリボ払い、携帯電話端末などの割賦販売も含まれます。
 返済負担率は借り手側の努力で改善できる余地が大きいです。例えば頭金を多くして借入額を抑える、事前に他の借り入れの返済を進めるなどです。申込時に他の借り入れがあっても「融資実行までに完済予定なら、申告すれば完済する前提で審査する」(auじぶん銀行)場合もあります。他の借り入れは返済履歴も確認されます。ファイナンシャルプランナーの有田美津子氏は「返済が遅れた履歴があると不利になりやすい」と話します。そんなブラックな方はそもそも審査否決されます、特に返済が35年間になるので事故履歴があると難しいです、ここを消すためには5〜7年間はかかります
 「借入比率」は担保となる物件価格に対する住宅ローンの借入額の比率を示します。頭金の増額などで数値は改善します。「新規購入で10%以上頭金を負担すると資金計画がしっかりしていると考えられるため金利を優遇する」(ソニー銀行)という対応もあります。最近は低金利を生かすため、手元に資金を残し頭金を払わない人もいるが、必ずしも不利にはならないです。預貯金や資産の保有状況などを併せて判断するケースもあるためです。最近は、100%融資を希望する方が多いですが、ただ、属性が弱い個人事業主や会社経営者には、頭金を2〜3割要求されて、ここで借りての方がなんでそんなに頭金入れないといけないのかと揉めます、
 「職種や勤務先」は収入の安定性を判断する手掛かりになります。一般に公務員や医師などは有利とされます。以前は転職で勤続年数が短くなるのは不利といわれたが、最近は1年以上たてばほとんど問題はないようですが。転職直後でも「雇用契約書や直近の給与明細を確認して判断する」(住信SBIネット銀行)、「キャリアに継続性があるかを重視する」(三井住友銀行)との声も聞かれますが、勤続1年未満は、審査基準から弾かれますので、最初から住宅支援機構で審査しないと厳しいです
 金融機関により審査の基準は異なります。同じ人でも可否や条件が変わることもあります、そもそもその銀行の保証会社が決めるので、そこがやらないと判断されると、全国保証になり、頭金を10%要求されたり、優遇金利が最大に受けられなかったりします






































(出典:日経新聞から)
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