変動金利型の住宅ローンは半年ごとなどに金利を見直す商品です。2016年の日銀のマイナス金利政策導入以降、銀行間の競争激化もあって新規貸し出し向けの 変動金利は一段と低下。大手銀行では現在、最優遇金利で年0.3～0.4％台で推移する。一方、10年固定型はおおむね年1％台前半、住宅金融支援機構と民間銀行が提携して扱う全期間固定型 住宅ローン 「フラット35」は年1.8％台の水準にあります。これからも上がっていきそうです。
住宅金融支援機構の2023年4月調査によると、住宅ローン利用者のうち変動型は約7割と2015年調査の4割程度から増えました。変動型は目先の返済額が全期間固定型や固定期間選択型より少なく済みます。足元では大手行が10 年固定型の基準金利を引き上げる一方、変動型は据え置いており、変動型と固定型の金利差が拡大しています。
住宅金融支援機構の2023年4月調査によると、住宅ローン利用者の
注意が必要なのは変動型の金利にも先高観が出始めていることです。
日銀の政策修正時期や、
ではどんな手順で家計の対応力を確認すればいいのか。
4000万円を期間35年・変動金利年0.5％で借り、
金利上昇の影響は返済を始めた時期に近いほど大きくなる。返済があまり進んでおらず、残高が多いためだ。金利上昇幅が1.5％になるのが返済開始5年後なら、返済額は12.8万円。15年後の12万円に比べ8000円多くなる。
適用金利が上昇したらどんな対応策があるのか。毎月の収支に余裕があれば月返済額が増えてもカバーすることが可能だが、利息が増えているぶん返済総額は増えやすいです。公認会計士で 住宅ローンのコンサルティングも手掛ける中村岳広氏は「負担を抑えるには 住宅ローンの残高を減らすことが有効だ」と助言する。例えばローンの残高の一部を前倒しで返す繰り上げ返済が有力な選択肢だ。
金利が上昇した際に一定の金額を繰り上げ返済すれば元金と利息負担が減り、毎月の返済額を金利上昇前と同じ水準にできる。 住宅ローン 比較サービス「モゲチェック」を運営するＭＦＳ（東京・千代田）の試算では、金利が返済開始から5年後に0.5％上昇した場合に約240万円を繰り上げ返済すると毎月の返済額を維持できる。2％の上昇なら約840万円が必要になるという。
変動型で借りているなら、まず金利上昇時に繰り上げ返済に充てるだけの余裕資金があるかを確認したいです。「変動型は低金利で毎月の返済額が少ないぶん、運用などで余裕資金を増やすべきだ」とＭＦＳの塩沢崇取締役は話します。
繰り上げ返済の資金が不足しているなら、自宅の時価がローンの残高を上回っているかを把握します。上回っていれば、返済が万一行き詰まっても自宅の売却で完済できます。自宅を手放すことになるが、金利上昇時の手段はあるといえます。自宅の時価がローン残高を下回っていても残高との差額を上回る資金があれば、自宅売却と併せて完済することが可能だ。
自宅の時価はマンションなら同じ建物内で売りに出ている例や、周辺で同程度の広さや築年数の物件の販売価格が参考になります。戸建ては物件ごとに価格が変わりやすいため「査定に出してみるのも一案」（中村氏）といいます。
繰り上げ返済に充てたり、ローン残高と自宅の時価の差を埋めたりするだけの資金がなければ、金利上昇への家計の余力は乏しい。「危機感を持って毎月の収支を見直し、貯蓄などで資金を確保したい」と中村氏は話します。
適用金利が上昇したらどんな対応策があるのか。
金利が上昇した際に一定の金額を繰り上げ返済すれば元金と利息負
変動型で借りているなら、
繰り上げ返済の資金が不足しているなら、
自宅の時価はマンションなら同じ建物内で売りに出ている例や、
繰り上げ返済に充てたり、
弊社が取引しております、横浜市内の戸建て、中古マンションなどは、購入しても大幅に下落するリスクは少ないです。理由は、横浜市の政策が、こらからも東京のベッドタウンとして発展していくことを政策重視していおります。ですから今後も、臨海部などは工業地帯から再開発してタワーマンションを建設予定ですし、新横浜駅も西側ばかり発展していましたが、東側の篠原側がこれから再開発事業が始まっていき、快適な街になります。買ってから10年後に半額になることは怖いですが、10％ぐらい値段が下がっても、それよりローンの残高の方が少ないのであれば、自宅売却できます。
