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老朽化マンション建て替え 再生推進へ緩和案(読売新聞)

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老朽化マンション建て替え 再生推進へ緩和案(読売新聞)

老朽化した分譲マンションの再生を巡り、法制審議会(法相の諮問機関)の部会が、年度内にとりまとめる区分所有法の改正に向けた要綱案の概要がわかりました。取り壊しを決議する際に必要な所有者の同意について、全員から「5分の4」80%以上に緩和し、耐震性などに問題がある場合は「4分の3」75%以上で建て替えや取り壊しを可能とする。増加が見込まれる老朽マンションの再生に向け、住民の合意形成を円滑に進める狙いがある。区分所有法の大規模な改正は(平成14年)2002年以来、約20年ぶりとなる。法務省は最終とりまとめを踏まえ、2024年の通常国会で区分所有法の改正案の提出を目指しています。現行法では、建て替えには所有者の「5分の4」80%以上、取り壊しには「全員」の同意が必要です。要綱案では、建て替えや取り壊しに必要な割合をいずれも「5分の4」80%以上とする。耐震性や耐火性に問題があれば、「4分の3」75%以上の同意で可能とする方向で調整している。国土交通省によると、(昭和58年)1983年築40年以上の分譲マンションは(令和4年)2022年末で約126万戸に上り、10年後には倍増するとみられています。建物の老朽化が進む中、所有者の合意形成が進まず、管理不全に陥る状況も懸念されていました。このため、修繕などの比較的軽微な案件では、決議のための会合に出席しない人を決議の分母から外す仕組みを設けます。所在が分からない所有者に関しては、裁判所の認定を受けて決議の分母から除外するようにします。大規模災害で被害を受けた場合に適用される被災マンション法も見直す。現在は取り壊す場合、「5分の4」80%以上の同意が必要だが、災害復興を加速させる狙いで、この割合を「3分の2」66%以上に引き下げる予定です。


簡単に説明しますと
建て替え区分所有者の5分の4以上、つまり80%以上の賛成で決議している現行制度を、4分の3以上に緩和することなど2024年の区分所有法の法改正を目指しています。所有者100人のマンションだと80人の賛成が必要だったところが75人の賛成で可決されます。5%しか違わないかもしれませんが、あと1人の賛成が得られず決議不成立の事例もあったので、特に区分所有者の少ない場合に5%は大きく効いてくると思います。

マンションの建て替えで、解決しなければいけない問題は1丁目1番地は、お金になります。修繕積立金で貯めていますが、全然足りません、マンションの建て替え建築費ですが、話し合っている間に、最初に見積もりした金額と、やっと話し合いが済んだとして、そこから着工した時の見積もりを取り直した際、3〜4割値上がりしたケースもあり、さらにもしかしたら消費税が上がっていたらその税金分も上がるので、最初の見積もりから1割程度の上昇で収まらないの確かです。そもそも、築古マンションの区分所有者には半分ぐらいの世帯が高齢者で、さらに年金暮らしなどで経済的に余裕がないことが多いです。どうやってこの建築費を捻出するのか問題だと思います。資金を貸せばいいのではといいますが、どうやって返済していくのか、年金を全部持っていかれたら生活ができません。建て替えでもしかしたら戸数が増えて、新築分譲マーケットで評価されて高い金額で売れて、工事費が賄えるかもしれませんが、そうなれば建て替えが成立します。しかし、問題は、戸数が簡単に増やせません。いろんな建築規制や、周辺との環境問題もありますし、必ずしも平らな敷地でないので、造成費用がとんでもなくかかるとか、自分のところだけ超高層マンションなど、建築すると周辺の住宅が日陰になってしまい揉めます。だからタワーマンション群は、湾岸エリアのような周辺が何も無いようなところが建築しやすいです。
実際に住んでいる人にとっては、身銭をきるものであり、高齢者がそんな先の話しに付いていけなし、若い区分所有者は綺麗になって資産価値が上がって転売などの期待もできるが、高齢者はそもそも建て替え中の住むところはどうなるのかとか、弱っているのに引越しそのものが難しい感じです。
お金の数字の話しだけではないです。


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