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億ション10年で4倍に 投資マネーの影響か? (日経新聞の記事より)

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億ション10年で4倍に 投資マネーの影響か? (日経新聞の記事より)

全国で1戸1億円以上のマンション「億ション」が続々登場している。10年前の約4倍に増え、かつてのバブル期を思わせるが、よく見ると東京23区への集中の構図が浮かびます。価格高騰は簡単に変わりそうにないが、低金利が支えてきた需要の先行きは不透明になりつつあります。
 全国的に高額マンションの開発が進んでいますが、東京カンテイ(東京・品川)によると、億ション供給戸数のうち(令和4年)2022年は7割超の約2500戸を東京23区が占め、23区を除く全国の億ション戸数は合計で約900戸にすぎないです。
 地域差は購入層の厚みの違いを示します。夫婦とも高所得の「パワーカップル」など実需層に加え、外国人投資家らも都心への関心は強いです。あとは相続対策での購入になります。一般庶民は置いて行かれています。もう、いわゆるデベロッパーメジャー7と呼ばれている開発会社は、ロケーションがいい場所を狙って開発するために必然に駅近か大規模タワーマンションになるので、値段が高くなる。
不動産経済研究所(同・新宿)によると(令和5年)2023年1~6月の23区新築マンション平均価格は1億2962万円と、1億円の大台を超えた。
2022年は、平均価格は、8000万円だったのが、2023年は、5割増となっている。おそらく、ものすごい高い金額が出てきたので、値上がって見えます。
 好立地の億ションは中古価格も高騰が目立ち、値上がり期待に背中を押される人も多いです。地方は地元企業オーナーなどエリアから離れられない層は購入するが、都心のような値上がり期待による需要層の広がりは乏しいです。
 都心の需要は住宅ローンの低金利が支える面が大きいです。現在、住宅ローン利用者の7割程度が利用する変動型金利なら年0.3%程度も珍しくない。1億円を借りても35年元利均等で、毎月返済は約25万円です。同7%台もあったバブル期は同条件なら約64万円で毎月の負担には約39万円の差がある。さらに金利利息分は、530万円で、バブル時代の金利利息分は、なんと1億6800万円で総額だと2億6800万円支払いとなる。
そりゃ約500万の利息だったら、10年後に、価格が仮に10%落ちたとしても残債が割れることはない、順調に行けば、残債は7300万円まで減っている。
 全国的にも近年は金利が低下するほどマンション価格は上がりました。日銀の金融緩和を背景に、変動型の金利低下は特に大きいです。ただ、足元の物価高などの余波で、一部の固定型では金利が上昇しつつあります。金利上昇の範囲が広がれば、マンション需要の先行きも不透明になる。(住宅問題エディター 堀大介、グラフィックス 渡辺健太郎)
例えば、東南アジアエリアですと、香港などは、ワンルームマンションが1億円します。
ソウルは、平均価格が8割高かの値上がりしています。80%の値上がりをしています。
東京23区は、ソウルや香港と比較して全然遜色ない。そうなると香港ワンルームマンション1億円と比較するとまだまだ安いと思います。賃料は約30万円だそうです。東京の平均価格は、70㎡で12000万だとすると坪単価で620万で、香港が約坪単価1300万ぐらいなので、まだまだ不動産価格の上昇の期待が出るかもしれません。そもそも、億ションの購入層から見ても、ローンがどうのこうのはでなく、投資で購入している層なので、何かしらの利益が出てしったとかの投資マネーの現金購入が多いと思います。



我々が扱っていますエリアですと、西区みなとみらいが予算1.2億円で約70㎡の中古マンションになります。
東京の湾岸エリアとは、一味違った明治の開国からの歴史もあり、国際色というか舶来品文化豊かな港町として魅力のある街です。

みなとみらい駅 都心へのアクセスが良い
・横浜駅まで約2分(乗換えなし)
・横浜駅まで徒歩約20分
・渋谷駅まで約33分(乗換なし)
・品川駅まで約31分(横浜乗換え)
・新宿三丁目約46分(乗換なし)
・虎ノ門ヒルズ約50分(中目黒乗換え)

資産性が保たれやすい駅徒歩10分以内の物件が揃っています。





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    2019-11-04
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