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マンションの修繕 建て替え要件 法大改正へ (日経新聞より)

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マンションの修繕 建て替え要件 法大改正へ (日経新聞より)


法制審議会(法相の諮問機関)は1月16日、マンションの建て替えに必要な要件の緩和などを盛った区分所有法の改正要綱案をまとめました。政府は改正法案を26日召集の通常国会に提出する見通しです。成立すればおよそ20年ぶりの大規模改正となります。

 マンション・団地の老朽化と所有者の高齢化が背景にあります。(昭和54年)1979年以前に完成したマンションの世帯主はおよそ半数が70歳以上です。相続時に所有者が不明になったり、空き家になったりする事例が相次ぎます。
 現行法は所在不明者を集会の決議で反対票と扱います。修繕や建て替えに必要な賛成票を集めにくいです。例えば集会への出席が6割の場合、残る4割は反対票として扱うため過半数の確保が難しいです
 要綱案は集会の出席者のみによる多数決で決議をできるようにする新制度を盛り込んでいます。連絡が付かず所在が分からない所有者を決議の母数から除外できます。出席者の意向を反映しやすくします。
 合意がより困難な建て替え工事もしやすくします。現在は建て替え決議に5分の 4以上の(80%)賛成が必要でハードルが高いです。(1)耐震性(2)防火性(3)外壁(4)給排水設備(5)バリアフリー――のいずれかに客観的な問題がある場合、所在不明者を除いた4分の3の(75%)賛成で可能とします。
 建て替え予定のマンションに借り主が居座り続けるケースへの対策も加えています。決議に基づいて6カ月後の立ち退きを請求できるようにします。
 マンションの再生にも力を入れます。先端技術を用いたり基礎部分を残したりしたまま建て替える「リノベーション」や建物・敷地の売却は所有者全員の賛成が必要でした。新制度では条件を満たせば所在不明者を除いた4分の3の(75%)賛成で可決できます。
 一般に20階建て以上の物件を指すタワーマンションにも老いが迫ります。年齢層が様々で所有者も多いです。投機目的で購入した海外居住者や決議に無関心な所有者らが集会に参加しない場合があります。合意形成を図りにくく、円滑な工事の障壁になります。
 出席者のみによる多数決を認める改善策に加え、海外居住者向けに国内に代理人を選び、管理に関わりやすくする制度を設けます。
 東京カンテイによると、全国のタワマンの数は2022年末時点で1464棟ある。およそ400棟は2003年以前の竣工で築20年以上経過した。本格的な修繕などが必要になります。
 鉄筋コンクリートのマンションの寿命は60年とされ、30~40年程度で傷みが大きくなります。
 弊社のお客様で、タワワンをたくさん買っているお客様がおりますが、良く言われますが、一生大事に持っていようとはしなく、今(令和)の時代に合っていて価格がつくし、流動性が高いから買っているだけと
言っていまして、将来の建て替えとか修繕工事のことはそんなもんかねぐらいしか思っていないようです。
 このマンションの建て替えについては築50年以上経っている団地に住んでいる方とかこれから、団地を購入にしようとする方には非常に関心がある改正だと思いますが、ただし、先立つものはお金と、多数決がどうこより、建て替え費用をどうするのか、じゃ建て替え中の住まいはどうするのか、新しい住居にかかる諸々の費用がどうするのかとお金の問題が一番重い感じがいたします。
 



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    2019-11-04
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