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神奈川県内最新路線価 3.6%上昇 3年連続プラス (日経新聞記事より)

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神奈川県内最新路線価 3.6%上昇 3年連続プラス (日経新聞記事より)



東京国税局が1日発表した神奈川県内の2024路線価(1月1日時点)の平均は前年比で3.6%上昇しました。上昇は、3年連続です。東急東横線との相互直通で利便性の高まった相鉄線二俣川駅前や鎌倉駅前、横浜駅近くがけん引しました。再開発やインバウンド(訪日外国人)の回復で不動産への投資需要が高まったとみられます。
 税務署管内ごとの最高路線価は18地点すべてで上昇しました。県内の最高路線価は5年連続で横浜駅西口バスターミナル前通り(横浜市西区)で、1平方メートルあたり1%上昇の1696万円だった。横浜市神奈川区鶴屋町では6月20日、横浜駅に直結する複合高層ビル「ザ・ヨコハマフロント」が開業するなど、大規模な再開発が相次いでいます。
 最高路線価はバブル絶頂期の1804万円(1992年)の94%程度に上がっており、神奈川県不動産鑑定士協会(横浜市)の松原壮太郎理事は「池袋駅や名古屋駅など他の地域と比べると、価格は落ち着きつつある」とみます。ただ今後、東京など他都市での上昇が続けば、一段高となる可能性もありそうです。土地上昇の勢いの衰えは見せません。
前回の1985〜1990年までのバブルと今回の令和時代の土地の上昇勢いの違いは、前回は日本人だけの取引でしたが、今回の令和時代は、海外投資家からのマネーが入ってきていますので、まだまだ上昇は続くと考えられます。
 値ごろ感から投資家の注目を集めるのは、二俣川駅南口駅前通り(横浜市旭区)です。上昇率は15.9%(前年は6.8%)と県内でトップです。
 相模鉄道と東急電鉄が直通する「新横浜線」が開通した結果、東京方面や新横浜駅へのアクセスが容易になり、ビジネスホテルも開業するなど商業地としての価値も向上しつつあります。駅直結の商業施設は2023年10月に改装オープンし、リモートワークに対応したオフィスやキッズスペースを備えたフードコートなどが新設されました
 郊外では本厚木駅北口広場通り(厚木市)が若い世代の人気を集める。駅南口に続き北口でも商業施設やマンションの建設が進んでおり、上昇率は11.9%(前年は12.2%)だった。鎌倉駅東口駅前通り(鎌倉市)も14.3%(同6.5%)上昇しました。新型コロナウイルスの影響が収まり「インバウンドが増え、駅周辺のにぎわいが増している」といいます。

土地の評価は、不動産取引では
1物4価と言われています
(すべてその年の1月1日現在の価格になります)
国土交通省の3月発表 公示地価 
都道県の市町村発表  固定資産税評価額
国税庁   7月発表 路線価
実際には  取引で使う実勢価格

公示地価は、わかりにくいです指標で、点の価格を示していまして欲しい土地から
離れている場合が多いの価格を数側することが難しいです
不動産取引において、一番大事なのは、土地の評価は路線価から見ると言われています
なぜか、市街化区域ならば、土地の前に必ず全面道路があるのでその道路と路線価が
紐付いているからです。
公示地価は、路線価の価格が分かれば80%割戻せば価格がわかると言われています
または、1.25倍すれば価格がだいたいわかります。

2024年の路線価の上昇は
全国平均で2.9%上昇で 2023年が1.9%だったので
地価上昇が加速しています。
東京都が5.3%
神奈川県が3.6%
千葉県が4.0%
埼玉県が2.1%

経済評論家や不動産会社の社長などは、2024年の年初めには、もう路線価は高止まりして地価上昇が止まっていると予測したが勢いの衰えはない!!
なぜ、土地上昇の勢いが止まらないか?
①地価上昇を止めるには日銀の政策で金利上昇をする
2024年3月に日銀がゼロ金利政策をやめたが、そのあと金利を若干しか上げていないので不動産購入の勢いが止まらない
②ゼロ金利政策解除で円安から円高に向かうと市場関係者は予測したが
逆に7月に入り、さらに円安方向になり、160円超えて次の170円までいくので無いかと
予測されています
この円安方向は、海外からの投資マネーが止まらない
さらに海外から日本の不動産を買いたいとなっています。
日本人の資産家たちも円安と資産の毀損のためにリスクヘッジするために
紙幣から実物不動産を買っている流れが止まらないから、不動産価格が上がっている
③具体的には地価上昇が落ち着くために政策としては、金利上昇して不動産購入や投資を
止めるしかない、そのために、金融機関はお金を借りにくくしていかなければなりません。

アメリカが金利を下げて日本の金利が上がっていかないと、円を売ってドルを買って、ドルで高い利回り商品を買う流れを止めないと、ずっと円安になり
そうなると、海外投資家が為替の影響で日本の不動産が安いので買ってしまいます。

現在東京の都心エリアは物件価格上昇してしまい、利回りは、ニューヨークや香港と
同じくらい低い利回りですが、これは単純に円建てでみた利回りなので
海外からの投資家は、外貨建て利回りだと、ニューヨークとか諸外国と比べても
まだまだ利回りが取れるので、日本人よりは海外投資家からの不動産購入のマネーの
勢いが止まりません。
今後ですが、地価を読む時に、日銀の長期・短期金利の動きと、アメリカの政策金利が
下がってその影響で為替が円高に振れていき、日本地価上昇が止まっていくのか
この辺りを注目して予測を立てていきます




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