「供給の減少に歯止めがかからない状況だ」。
2023年の首都圏のマンション供給戸数は前年比9％
供給数の減少は販売価格の上昇を招きます。8月の東京23区の平均販売価格は前年比62％
神奈川（5995万円）や埼玉県（5382万円）、千葉県（5293万円）でも上昇しています。1〜8月の首都圏の平均価格は7819万円と、
「ホテルに落札された」
マンション供給が低水準にとどまる背景には、国内外の投資マネーがインバウンド（訪日外国人）需要に沸くホテルに向かう中、開発用地の争奪戦でマンション勢が苦戦を強いられていることがあります。
「マンション用地として狙っていたのに、ホテル開発用に落札されてしまった」
大手デベロッパーの用地取得部門で働く社員はこう嘆きます。インバウンドの増加を受け、特に台東区浅草や上野などの観光地に近い場所ではホテルの開発事業者が用地を取得する例が増えており、買い負ける例が増えているといいます。
不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）によると、2024年1〜6月の国内不動産投資でホテルが占める比率は16％で、2023年までの過去10年間の平均（9％）を大きく超えています。分野別でもオフィスに次ぐ規模で、住宅や物流を上回ります。
社宅跡地など、マンション開発に適した土地が少なくなっていることも逆風です。大手デベロッパー各社は再開発による大規模なタワーマンションに力を入れるが、時間がかかる上、案件も多くないです。「近隣住民に嫌がらせをして追い出すというバブル期をほうふつとさせるような悪質な地上げも一部で復活している」（不動産ブローカー）というが、土地取得の経緯が後に問題となり、販売が中止になった例もあります。
計画途中で投資用に切り替え
人手不足や資材価格の上昇も響いています。「10年前は3ＬＤＫの部屋1戸あたりの建築コストは2000万円、5年前は2500万円程度だったが、今は3000万円はかかる」とあるマンションデベロッパーの幹部は明かします。
各社とも仕様を落としたり、部屋を狭くしたりするが、特に販売価格が低い郊外では採算が取れないとして、分譲マンションの計画自体が減少しています。郊外のマンションを得意とするフージャースコーポレーションの生川正雄取締役は「足元では高齢者用の住宅や東京圏以外の地方のマンションに軸足を移しつつある」と明かします。
都内でも、単価が低い小型の部屋など、採算を取りにくい分野も増えています。三菱地所レジデンスの宮島正治社長は「企画段階で（分譲マンションから）投資用などの資産形成を目的としたコンパクトマンションに切り替えることもある」と語ります。
大手デベロッパーは量を追うのではなく、単価が高い好立地の物件に力を入れることで収益を確保する戦略を取ります。三菱地所は駐日英国大使館跡地（東京・千代田）などで超高級マンションの開発に取り組みます。もう富裕層でなく超富裕層向けを対象として、坪１億円の予定だそうです。50億円からの販売になるようです。
マンション供給が低水準にとどまる背景には、
「マンション用地として狙っていたのに、
大手デベロッパーの用地取得部門で働く社員はこう嘆きます。
不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）
社宅跡地など、
計画途中で投資用に切り替え
人手不足や資材価格の上昇も響いています。「10年前は3ＬＤＫの部屋1戸あたりの建築コストは2000万円
各社とも仕様を落としたり、部屋を狭くしたりするが、
都内でも、単価が低い小型の部屋など、
大手デベロッパーは量を追うのではなく、
住友不動産は池袋や月島などで販売するタワーマンションの販売価格を周辺相場よりも引き上げている。通常のシティタワーでなく、グランドという高級仕様になるため価格を上げている。月島は、2026年9月ごろの入居予定となっています。この住友不動産の大規模タワーマンション開発は、周辺エリアの中古マンションの価格上昇に繋がっていきます。
ただ、
住宅コストの上昇は可処分所得を減らすため経済への影響も大きく
我々としては、子育て世帯だけが需要でなく、単身者から、職住近接を希望している方は、なるべく職場から近くに住みたいといった需要もあるので、その辺りを狙って物件を紹介していこうと思っております。さらに米国企業での働き方が、「原則、出社」へと変わりつつあるとニュースが入ってきています。あの、IT大手アマゾン・ドッド・コムは、2025年１月から週5日出社を義務付けると発表がありました。出社ルールの変更にアマゾンが踏み切ったのは、社員の当事者意識の強さや意思決定などを強みとしてきた企業文化に、「緩みが出た」と判断したようです。
2020年からのコロナ禍以降、ほとんどの会社が出社義務をルール化していなかった状況は変わつつあるようです。企業が出社を強く求める背景には、在宅勤務やリモート勤務が生産性の低下につながっているとみています。
この波は、2025年以降に日本にも出社強制の波は来ると思います。
2020年からコロナ禍の影響でリモートワークとか在宅勤務とかが流行りまして、東京から離れて郊外の住宅を購入するブームがありましたが、2025年から毎日出社となると郊外に住むメリットが感じられなくなり、職場に近いところで購入したい需要が増えると思いますので、都心エリアでの物件を紹介できる準備をしていきたいです。特に東京駅・新橋・虎ノ門に職場が多いと思いますので、直接住まいから来れるエリアの臨海部には期待感があると思っております。
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