７月の日銀の追加利上げを受け、住宅ローンの変動金利が上昇し始めました。利上げ前に借りた人の金利は、多くの銀行で2025年から順次上がります。新たに借りる人向けの最優遇金利は、既に上がり始めています。ただ、継続的な顧客獲得のため、新規向け金利は足元でばらつきがあります。金利が低い銀行や固定金利への借り換えなど、返済計画を工夫する好機でもあります。 「2025年1月の返済分から利息に充てる金額が約1万円増えます。何か対策を考えたい」。首都圏に住む30代の男性会社員は2024年初め、ネット系銀行で約5000万円を期間35年（元利均等返済）、年約0..34％の変動金利で借りました。男性が借りた銀行では、変動型の住宅ローン金利が来年1月から上がる予定で、適用金利は0.6％近くになる。返済総額は約300万円増えるといいます。 住宅ローン金利には金利が一定の固定型と、半年ごとなど定期的に金利を見直す変動型があります。変動型の最優遇金利は長らく大手行で年0.3～0.4％台の水準が続きました。住宅金融支援機構の直近の調査によると、新たに借りる人のうち約8割が変動型を選びます。 変動型は、日銀の政策金利の影響を受ける短期プライムレート（短プラ、優良企業向けの1年未満の貸出金利）をベースに決まることが多く、金融政策の動向に左右されやすいです。各銀行は短プラなどに一定幅を上乗せし「基準金利」を決定します。基準金利から収入や物件に応じた「優遇幅」を差し引き、「適用金利」を決めます。 7月の日銀の追加利上げを受けて、多くの金融機関が基準金利を引き上げました。借入中の人の適用金利は今後、年0.15～0.25％程度上がるケースが多いです。 金利上昇時の対応策の一つに借り換えがあります。別の金融機関で新たに住宅ローンを組み、返済中のローンを一括返済する方法です。借入中のローンよりも低金利のローンに借り換えれば、毎月の返済額や支払う利息を減らすことができます。変動金利での借り入れを固定金利に換えた場合には、毎月の返済額を確定させることもできます。 足元で新規の貸出金利はばらつきが見られます。三井住友銀行は11月の最優遇金利を年0.625％としたが、三菱ＵＦＪ銀、みずほ銀は9、10月と同水準の年0.345％、年0.375％としました。従来、低水準の金利を提示してきた住信ＳＢＩネット銀（年0.448％）、ＰａｙＰａｙ銀（年0.465％）を下回る。りそな銀も他行に追随し、11月は年0.39％と前月比0.1％引き下げた。 多くの場合、借換時の金利は新規向けと同じです。金融機関の金利差がある状況では、借り換えで返済額を抑えられる可能性は高まります。住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」運営のＭＦＳの塩沢崇取締役は、より低い変動型への借り換えを勧めます。塩沢氏は「残存期間にもよるが、利上げ後の適用金利0.7％前後（利上げ前0.5％台半ば）が借り換えで得するかの分水嶺だ」と話します。 例えば変動型で年0.7％から0.4％に借り換えるケースです。手数料を含めたＭＦＳの試算によると、返済期間が残り30年、残るローンの金額（残債）が3000万円では、毎月返済額が約1200円減り、返済総額では約40万円減らせる。基準金利から差し引く優遇幅は完済まで一定のため、２つの銀行が同じペースで基準金利を動かすなら、「低い金利に借り換えた恩恵は返済終了まで続く」（塩沢氏）。残りの返済期間が長く、残債が多いほど恩恵は大きいです。 一般に借り換えには諸費用がかかり、新たな金融機関で諸費用分も借りる場合が多いです。新たに借りる際に借入額の2.2％などが必要となるほか、元の銀行への一括返済にも手数料がかかります。返済期間が短い場合や残債が少ないと、諸費用分の借入額の増加で、低い金利に換えても、返済額が増えることがある。検討する時は、諸費用を含めて試算する必要があります。○ ○ もっとも、変動型から変動型に借り換えても金利上昇のリスクは残ります。目先の損得よりも、見通しの安定性を重視するなら、固定金利への借り換えが一案です。 固定型の代表格「フラット３５」の金利水準は足元で年1.8～1.9％台。ＳＢＩ新生銀の借り換え向けの３５年固定金利は年1.55％と、変動型と差がある。ただ住宅ローンアドバイザーの淡河範明氏は「固定型は変動型と比べれば高くみえるが、歴史的にみれば低水準。金融機関によっては変動型との金利差が縮小している商品もあり、今は狙い目だ」と話します。 固定型に換えれば、毎月の返済負担は増えるが、完済まで返済額が確定する点がメリットだ。 例えば年0.7％の変動型から年1.8％の固定型に借り換えると、返済期間が残り30年、残債3000万円なら、毎月返済額は2万円弱増える。変動型の金利が一定なら、総返済額で700万円近い増加だが、金利が上昇すれば、固定型の返済額を上回ることもある。淡河氏は「負担が高まるデメリットはあるが、計画的な家計運営ができる点は大きい」と指摘します。変動型のまま物価と住宅費の両面で上昇リスクを抱えるより、老後資金などを確保しやすいという。 ニッセイ基礎研究所の福本勇樹金融調査室長は「変動型の返済額が固定型を上回るのは、金利が2％程度上昇した場合だ」と指摘。「固定型で借りる金額を2～3割にとどめ、借り換えによる返済額の増加幅を抑える方法もある」と話す。貯蓄額や資金計画を考え、家計に合った対応策を考えたいです
初めて家探しをする方で、全額 自己資金で現金で購入する方は、非常に少数です、やはり金融機関から借りる方が圧倒的に多いです、じゃ、どれくらい借入れできるのかの目安は、一般的に会社員ですと、年収が400万以上あるとないでは、審査基準が変わってきます、さらに勤務先が、上場しているのかでも変わってきます
ただ、一般的には、年収の7〜８倍が目安とになります。もし、年収が400万ですと、2800〜3200万になります、ただし、最近融資年数が、増えたために、最大融資年数は、50年になりました。そうなりますと、9〜10倍まで伸びます。3600〜4000万になります、審査によってになりますので、年収400万の方が、最大4000万円まで借入れできるかといいますと、違いまして、年齢・勤め先・自己資金等で変わりますので、ご相談させてくださいませ。ただ、まだまだ歴史的な低金利で検討できますのでチャンスです。
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