2030年、不動産の「三極化」がますます進行
2030年頃になると、不動産市場においては多くのマクロな変化が生じます。あらゆる意味での格差が広がり、今の常識が通用しなくなる場面も増えていきます。具体的にどのような格差が顕在化してくるか解説していきましょう。
まず、日本の不動産市場では「三極化」が進行します。「上がる地域」と「下がる地域」の二極化が指摘されることは多いのですが、より正確には三極化です。かなり前から三極化は始まっていましたが、2030年頃もまだ続いていて、それぞれのコントラストはより鮮明になっているはずです。
日本の土地は、次の3種類に分かれます。
●価格維持・あるいは上昇する地域
●なだらかに下落を続ける地域
●限りなく無価値、あるいはマイナスの地域
価格維持・上昇の地域は全体のわずか10〜15%に過ぎません。70%の土地の価値は下がり続け、残りは無価値、あるいはマイナスになります。
高騰している住宅の4条件とは
では、どんな場所が「価格維持・あるいは上昇する地域」なのでしょうか。これは、誰でも簡単に思いつく通り、都心・駅前（駅近）に代表される好立地エリアです。また、利便性は悪くても魅力的な観光資源を有するエリアでは、やはり上昇が見込めます。
不動産選びで最も重視されるのは利便性です。「職住近接」の志向が強まり、勤務先のある都心部に近い街の駅近に住みたいというニーズは強いもの。東京で言うと、港区・千代田区・中央区の「都心3区」、それに渋谷区と新宿区を加えた「都心5区」は、日本で最も路線価が高いエリアです。いずれもオフィスや大規模商業施設が多いため、駅近の住宅といえば必然的にマンションになります。
今、高騰している住宅の多くは「都心」「駅前・駅近」「大規模」「タワー」の4大条件を満たしています。都心5区の駅近にある大規模なタワーマンションは、住宅市場における価格ピラミッドのトップ付近に位置します。新築はもちろんですが、築10年程度の中古でも、新築時の3倍もの価格で取引されるような物件が出てきています。
価格が3倍になったのは東京都千代田区のマンションですが、都心3区や5区の中古マンション価格は、この10年で平均して約2倍になっており、リセールバリューの高騰が著しいことが分かります。
現状、都心のタワマンはファミリータイプの部屋となると新築でなくても1億円は下らないため、投資目的ではなくマイホームとして購入したい実需層の大半には手が届きません。
ニッセイ基礎研究所の定義によると、ともに年収700万円以上の共働き夫婦をパワーカップルと呼ぶそうですが、1億円超えの物件をこの年収基準をギリギリ超えるレベルの世帯が購入するのは、かなり難しいところ。しかも、不動産価格は株価と連動性があるので、株高となれば、もう一段の値上がりを見せることも考えられます。今後の都心エリアでは、これらの高額物件を上回る超高額物件の新築も相次ぐでしょう。
現状、日本には10億円、50億円、100億円超えのような超高額物件が少ないのですが、ニーズは確実に潜在しています。都心一等地の高級賃貸物件を見ても、家賃が月300万円もするような部屋で入居希望者が複数集まり、抽選になることがあります。一部の部屋の販売価格が200億円以上と報道された、東京・港区にある麻布台ヒルズのレジデンス級の超高額物件が登場しても、国内外の富裕層や投資家が買い手として名乗りを上げるはずです。
地方都市も駅前・駅近エリアは上がる可能性
ここまでのレベルの物件は東京が中心になりそうですが、2024年には大阪のタワマンで25億円の部屋に申し込みが複数寄せられたそうです。潜在ニーズの高さを浮き上がらせており、大阪でも10億円超えの物件の供給は増えるでしょう。
三極化はフラクタル構造で進行しているため、東京や大阪といった大都市圏以外の地方都市でも、駅前・駅近エリアの再開発や観光客誘致の成功などによって地価が上がっているエリアは、日本中に点在します。
代表的なのは、北海道の富良野や沖縄県の宮古島、それに長野県の白馬村などで、いずれも2024年発表の公示地価の上昇率ランキングで上位に入りました。このランキングではトップ10の大部分を北海道の自治体が占めており、インバウンド需要の拡大が大いに影響していると見られます。
トランプ関税影響による世界不況が起きた場合の実需不動産市況の見立て
このような世界同時株安は、上昇していればいずれは暴落が起きますので、それが4月4日だったということで
折り込み済みです いずれは下落が止まります 不動産も大暴落だとは思わずに引き続き家探しを継続していただければと思います
・日本金利の上昇可能性が抑えられるので（日本の銀行株が大きく下がっていますので）
実需面では、プラス・安心材料になります。（直近の価格の落ち着きが、価格の上向く可能性もある）
・一方で、外国人需要が強かったエリア(超都心・別荘・ニセコ・白馬・野沢など）は
円高にも振れるので、需要が弱くなる可能性
・また、都心マンションは、日経平均株価との連動性が高いため、弱含め
・アメリカ木材やコンクリート材などの輸入価格が関税によって上がるとなると、新築住宅にはさらなる痛手
・ただ、実需としては中古に流れるので、マーケット全体として需要が弱まるというよりは、新築の一部の供給が
弱まるので、中古の価格の上昇要因も含みます
・以前のアメリカのウッドショックとは異なり、木材がない&中国が活況、という状況でない
・ということで、いってこいで日本のインフレ通りの価格変化になる可能性が高い
（一時的な消費者の心理的ブロック影響は出る可能性はあります）
