東京都内でマンションは高騰を続け、住宅ローン金利も上がっています。23区のマンションの価格は、この5年間で新築が5割高、中古は6割以上になっています。特に港区や渋谷区などは「億ション」があたりまえの状況。どこならマンションを買いやすいのか、年収別にシミュレーションしてみました。 個人によって細かい条件が異なるため、あくまで試算になりますが、結論を先に示めしますと、世帯年収1000万円以下だと、23区内で新築マンションを購入するのはかなり厳しい状況です。1000万円を超えてくると、練馬区や葛飾区、江戸川区で買うことができそうです。 中古物件だと、選択肢は広がります。年収1000万円に届いていれば、葛飾区や江戸川区のほか、板橋区や北区などでマイホームを手に入れられます。 新築は５年で5割高、中古も６割高です。 マンションの価格は上昇基調が止まらないです。資材価格や人件費の高騰によって建物の工事コストが上がり続けていることに加えて、都内の物件には相続対策のために現金から現物資産や海外マネーも流れ込んで、値上がりに拍車をかけています。 不動産経済研究所（東京・新宿）によると、都区部のマンション価格は2024年で1平方メートルあたり平均171万円。一般的な都内のマンションの広さである70平方メートルに換算すると、1億1970万円で、5年前と比べると52％高くなっています。（＠562万）になります。 最高値は港区の2億7820万円（＠1313万）で、最安値は江戸川区の7861万円（＠371万）です。 中古物件も新築物件に引っ張られるように上がっています。東京カンテイ（東京・品川）によると、市場への供給が多い築10〜20年の物件の平均希望売り出し価格は70平方メートル換算で9860万円（＠465万）です。5年間で65％上がりました。最高値は千代田区の1億9217万円（＠907万）。最安値は足立区の4434万円（＠209万）でした。 中古なら年収750万円で視野で検討しますと これら区別の価格をベースに、住宅ローンの金利なども踏まえ、どれぐらいの年収なら、どこの区でマンションが買えるのか試算してみました。 試算条件は、住宅ローンが35年の固定金利で、収入から返済に充てる比率は25％、頭金は500万円。住宅ローンの基準金利は3月時点で大手金融機関の平均となる2.25％とした。 23区内で新築を買おうとすると、少なくとも年収は1000万円以上は必要になります。1500万円になれば、墨田区や板橋区など7区が購入視野に入ってきます。しかし、千代田区や港区といった都心部のほか台東区や江東区なども含めた16区は年収2000万円はほしいところです。パワーカップルならば可能です。 5年前だと、今よりはマンションが安く、住宅ローンの金利も1.2％ほどだったため1000万円あれば、購入できそうなエリアは12区ありました。それが現在はゼロです。 新築にこだわらず中古も検討すれば、選びやすいです。年収750万円で区内のマンションに手が届いてくる。憧れの都心部こそ1500万円の年収がないと難しいが、それ以下でも、十分に買えます。 購入時のポイントは もちろん用意できる頭金や住宅ローンの組み方は、それぞれ違うし、収入も上下します。マンションも物件ごとに価格差が大きい。ここで示したのは参考例にすぎないです。 購入時のポイントについてライフルホームズ総研（東京・千代田）の中山登志朗チーフアナリストに聞いてみました。 まず、購入前にはなるべく頭金を多く用意して「修繕積立金や管理費も含めて自分が毎月、住宅ローンをいくらまでなら返済できるのか、しっかり確認してほしい」と強調します。返済の際には「返済額が一定となる元利均等払いよりも、元金均等払いのほうが返済総額は安くなる」と説明します。 住宅ローンの借り入れが決まっても「思考停止にならないことが大切」。繰り上げ返済で元本を減らして「金利負担を減らすことが（返済総額軽減に）最も有効な方法」と話す。 中山氏は「マンション価格に下がる要素が見当たらない」と指摘します。まだ値上がりしていく可能性が高いといいます。住宅は人生に１度の大きな買い物。タイミングを逃さず、慎重に購入プランを考えたいです。 日経新聞に、掲載している記事はあくまでも教科書的に書いてあるだけです、実際とはかなりかけ離れております、実際は、固定金利で組む方は、10人で2人ぐらいな感じで、圧倒的に変動金利で選択肢しています。固定金利を選択する方は、自営業者の方や会社を経営者や転職したばかりの方などになります。まだまだ変動金利は1％切っているところが多いです。また年収の10倍ぐらいまで借入いたしまして、本体価格と物件にかかる諸費用もまとめて借入する方は、結構います。
わざわざ自己資金を貯めてから購入しようとすると、どんどんタイミングと年齢が上がってしまい、購入する時期を逃すのと、あまりにいっぱい物件を見すぎると評論家になってしまう。さらにやっとのことでいい物件に巡り合っても、申し込みが重なってしまい、購入ができなくなることもあります。
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