東京23区の新築分譲マンション4-9月も最高値1億3309万 実需層は中古物件へ （日本経済新聞記事）
「工事費や土地代が高くなっており、今後も下がる見込みはない」と各デベロッパー役員が言っております。不動産経済研究所の松田忠司上席主任研究員はマンション価格の高騰についてこう見通します。首都圏でみると平均価格は19.3％増の9489万円です。23区に比べれば低いとはいえ、大台の1億円に刻々と近づく流れになります。
需給が引き締まっていることが背景にあります。同期間の首都圏の供給戸数は11.1％増の9150戸です。大規模物件の発売が集中したことで増加に転じたが、中長期で増える兆しは乏しいです。用地が少ないことに加え、工事現場の人手不足による着工遅れ、人件費・資材費のコスト高が供給数を押し下げているためです。
それでも「パワーカップル」をはじめとした高所得層は買いに走ります。東京建物が2026年8月に竣工する「ブリリア二番町」（東京・千代田）は、今年5月に抽選販売した全51戸のうち、1LDKで1億3650万円の住戸が最高倍率30倍となりました。マンションの建て替えに伴う助成制度を活用したため、親族を含む居住用でしか買えない制約を設けました。
不動産市況が好調なことから値上がり期待も膨らみ、外国人や投資家がセカンドハウスや転売の目的で購入する動きも広がります。
三菱UFJ信託銀行の調査によると、東京都心の千代田区・港区・渋谷区のマンションで外国人取得者が占める割合は、7月時点で平均19%でした。不動産コンサルティング部の舩窪芳和氏は「分譲マンション市場は実需が主導している」と、あくまで購入主体は投資目的以外だと指摘します。
それでも現状の価格水準は、ファミリー層を中心とした一般的な購入希望者の高嶺の花となっています。価格が加速度的に跳ね上がった結果「郊外の物件は駅隣接といった好条件でない限り、高すぎて売れ残るケースもある」（大手不動産デベロッパー首脳）が言っております。
需要は中古へ流れている。東日本不動産流通機構（東京・千代田）のデータによると、首都圏の中古マンションの4〜9月の成約件数は2万4097件と前年同期比で35％伸びています。
各社も中古に力を入れています。三井不動産の仲介子会社、三井不動産リアルティは高額マンションの中古売買を増やすため、6月に高級エリアとして知られる港区の白金高輪や麻布十番に富裕層向けの店舗を開業しました。
同社の4〜9月の東京23区の中古マンションの取扱高は2870億円で前年同期から16％増えました。取扱件数は8%減ったが、1件あたりの価格が上昇しています。
野村不動産ソリューションズも4〜9月の仲介手数料収入が首都圏で大きく伸びました。「市況が良いなかで売却を検討する人が多い」といいます。顧客ニーズに応じた物件を提案する不動産のSaaS（サース）サービスを導入し、取引拡大を狙います。
需要が移った結果、東京23区では中古でも「億ション」の時代となりつつあります。不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）によると、8月の東京23区の中古マンション価格（70平方メートルあたり）は前年同月比38％上昇の1億721万円でした。
ここでも、投資目的の買いが広がります。三井不動産リアルティは、都心部は富裕層の購入が堅調で「価格の上昇にもかかわらず問い合わせが続いている」（同社）といいます。
実需層が不満を募らせるなか、国や地方には投機目的の不動産購入の制限を模索する動きが広がります。
10月21日午後の衆院本会議で、自民党の高市早苗総裁が第104代首相に指名されました。高市氏は総裁選において、外国人や外国資本による不動産の取得規制に積極姿勢を示しています。
自民党と日本維新の会による連立政権合意書には、外国人や外国資本による土地取得規制を強化する法案を26年通常国会に向けて策定することが盛り込まれました。不動産業界は高市政権発足後に、こうした政策が実行に移るかどうかに注目します。
東京都千代田区は7月、業界団体の不動産協会（東京・千代田）に対し、再開発などで建設した新築マンションの転売規制を要請しました。同協会は「短期転売を抑える取り組みを検討する」と応じました。
不動産経済研究所の松田氏は転売抑制策について「影響は限定的だろう」とみます。新築マンション価格の高騰要因は複合的に絡み合っており、落ち着きを取り戻すのは当面先になりそうです。
需給が引き締まっていることが背景にあります。
それでも「パワーカップル」
不動産市況が好調なことから値上がり期待も膨らみ、
三菱UFJ信託銀行の調査によると、東京都心の千代田区・港区・
それでも現状の価格水準は、
需要は中古へ流れている。東日本不動産流通機構（東京・千代田）
各社も中古に力を入れています。三井不動産の仲介子会社、
同社の4〜
野村不動産ソリューションズも4〜
需要が移った結果、東京23区では中古でも「億ション」
ここでも、投資目的の買いが広がります。三井不動産リアルティは、
実需層が不満を募らせるなか、
10月21日午後の衆院本会議で、
自民党と日本維新の会による連立政権合意書には、
東京都千代田区は7月、業界団体の不動産協会（東京・千代田）
不動産経済研究所の松田氏は転売抑制策について「
我々も、新総裁政権下での不動産市況への影響のシミュレーションしたところ、円安進行で外国人需要のある都心分譲マンションは買いが入るとみています。
エリア的には、三極化の流れは止まらない
・東京都心６区は、円安と再開発促進で需要活発
・都心エリア高騰に伴い都心部周辺も横ばいかやや上向きに進んでいます
・地方エリアと郊外は引き続き厳しい状況です
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