コロナ禍で多くの業界が苦境に追い込まれるなか、中古マンション市場が例外的に熱く盛り上がっている。
成約件数は、毎月のように過去最高を更新し、価格も前年同月比5％以上の上昇が続いています。
コロナ禍にもかかわらず、なぜこんな現象が起こっているのか、いつまで続くのか――。
住宅ジャーナリストからの記事になります
中古の成約件数は「過去最高」
「先高感から売り惜しみ現象が起こっている」「物件が出ればすぐに客がつくのに、売り物件が出なくて困っている」などと嘆く不動産仲介会社の営業担当者が多い。これを出物がないといいます つまり在庫不足だといった状況です
それほど、首都圏では中古マンション市場が熱く盛り上がっています
それを裏付けるデータが図表1。
これは、首都圏の中古マンション成約件数と成約価格の推移を示しています
成約件数は、新型コロナウイルス感染症の影響拡大が深刻化、緊急事態宣言が発出された2020年4月には、3月の成約件数3642件から1629件に、5割以上の減少となった。ほとんどの大手流通不動産会社が、営業を自粛（営業休業）したのだから、それも当然のことになります。5月もやはり大きく落ち込んだままだったが、6月から急速に回復しました。
8月には3053戸まで増加。グラフではさほど増えているように見えないが、実は例年8月はお盆休みなどもあって、成約件数が大きく落ち込む。そのなかで、2020年8月はさほど落ち込むことがなく、調査に当たった東日本不動産流通機構（東日本レインズ）では、「8月としては1990年5月に機構発足以降、過去最高となった」としています。
９月以降も10月の成約件数が3636件で、やはり東日本レインズ発足以降の最高を記録して、続けて11月もやはり過去最高を更新したとデーターが残りました
成約価格は「前年同月比5％以上」
成約が好調で、それにつれて価格も上がり続けている。
成約価格は成約件数と同様に、緊急事態宣言下の4月、5月には前年同月比でマイナスとなったものの、6月は上昇に転じ、以降11月まで6か月連続のアップが続いています。
それも、2019年同月比で5％以上の高い上昇率であり、価格水準はコロナ禍以前の2020年1月の3672万円を上回り、2020年11月には3756万円に達している。コロナ禍どこ吹く風といった勢いでした。
これは何も中古マンションに限ったことではない。中古一戸建てについても同じような現象が起こっています。
図表2にあるように、成約件数は2020年4月、5月には大幅に減少したものの、中古マンションと同様に、6月から急速に回復、8月には1175件に達した。これは前年同月比21.8％の大幅な増加であり、8月としては東日本レインズ発足以降で最高の成約件数でした。
10月、11月とやはり東日本レインズとしては過去最高を更新し続けている。現在も繁忙期が続いている状況です
成約価格は2020年3月から5月まで前年同月比で下落が続いたが、6月には前年同月比でプラスに転じ、その後は安定した価格帯で推移している。
中古マンションのように、前年同月比で5％以上の上昇というほどの上がり方ではないが、極めて安定した動きといっていいと思います。
住まいのあり方を見直す動きが強まっている
コロナ禍で多くの人の年収が減少し、仕事を失う人も少なくないなかで、なぜこんなに好調なのか――。
その背景にはコロナ禍で住まいのあり方を見直す傾向が強まっている点があげられるのではないだろうかと思います
たとえば、在宅勤務、外出自粛が生活や将来設計などを見直す契機になったと思われます。テレワークのためのワークスペースの必要性もあって、より広い住まいを求める人が増えています。ファミリー世帯は、今年も広さを重視して探す傾向です
また、子どもたちの在宅時間が長くなったこともあって、上下階、隣近所への音の問題を気にしなくてもすむ一戸建てへの関心を高める人も増加している。さまざまな事情から新たな住まいを求める人が増えています
精神的な部分では、コロナ禍で改めて自分たちの生活や将来設計などをジックリと見直す機会が増加、その生活設計のなかにマイホームを組み込む人たちが増えたといった面もあるのかもしれません。
実際、リクルート住まいカンパニーが2020年5月に実施した調査では、コロナ禍の影響で住まい探しへの関心が「促進された」とする人が2割を超えています。
「抑制された」とする人のほうが多いとはいえ、コロナ禍という先行きの見通しが不安定ななかでも、住まいの購入や買換えを考える人が少なくないわけで、それが中古住宅市場を突き動かしているといっていいだろうと分析されます
中古なら新築の6割強の価格で手に入る
そんななかでも、新築マンションは高くて簡単には手を出せないが、中古なら何とかなると考える人が多いのかもしれません。
図表3にあるように、20年11月の新築マンション平均価格は5922万円に対して、中古マンションの成約価格の平均は3756万円。中古であれば、新築の63.5％の価格で手に入る。コロナ禍で急遽購入を考える人だと、自己資金などがまだ十分ではないかもしれないが、この価格帯であれば、手が届く人が多いのではないだろうか。これは、都心エリアではなく郊外の価格になります
この中古マンションの価格面での優位さは、これからもしばらく続きそうです。
現在のような勢いで中古マンションの成約価格が急上昇すれは、新築に比べての価格面でのメリットがなくなっていきそうだが、いまのところそんな気配はないです。これは郊外の価格のことで、都心エリアでは、新築住宅に近い価格で取引されています
というのも、新築マンション価格の高値が続いていて、それが2021年以降も続きそうな情勢で、多少中古マンション価格が上がっても、価格面でのメリットが続くことになりそうなのです
首都圏では大手不動産会社がシェア4割以上
新築マンションの価格は、先の図表3にあるように、2020年後半は月によって多少の変動があって、6000万円台を挟んだ動きになっているが、2021年には都心や湾岸部の大規模な超高層マンションが多数分譲されることもあって、新築の平均価格帯は6000万円台前半で推移するのではないかとみられている。
というのも、首都圏の新築マンション市場では図表4にあるように、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産をはじめとする大手7社で構成される、いわゆるメジャーセブンが新築市場の4割以上のシェアを握っている。
都心部や湾岸部での大規模な超高層マンションの多くはこのメジャーセブン各社が手がけており、多少売れなくなっても高値を維持する戦略をとっている。それもあって、首都圏の新築マンション価格が下がることはしばらくは考えにくく、高値が続くことになるとみられているわけです。補足しますと、中堅デベロッパーのマンションの土地仕入れの担当者から聞きましたが、やはり大手と土地の仕入れが重なると、大手が高値で買い付けいれて持っていきますので、高い土地の値段とさらに建築費も高騰していますので、一般消費者の方には、安く提供はできません、さらに広い土地は、一般的には流通しておりません、現在中堅デベロッパーさんは、テレワークで外に出れなく電話だけになると、感情を多く占めている取引を電話だけでは、土地の相談ができなくて
ますます買えなくなっている状況です。土地の所有者も焦って売る必要もないので売らない傾向です
値下がり期待では買い時を逃してしまう可能性も
そうなると、中古マンション価格の価格面での優位性は変わらず、好調な市場環境に合わせて、ジワジワとした成約価格の上昇が続くのではないだろうか。
2021年になって、「今年こそはマイホームを」と考えている人のなかには、「コロナ禍が続けば先行き不安からマンションも売れなくなって価格が下がるのではないか」と期待している人もいるだろうが、残念ながら、その期待は裏切られそうな情勢です。
したがって、値下がりを待ち続けているだけでは、結局、買えないままにタイミングを逃してしまったということになりかねません。よくオリンピック後に土地バブルが崩壊だかと思っている方もいますが、それもありえません。オリンピックと不動産価格とは全く関係ないです。
あまり市場の動向に一喜一憂されずに、自分たちにとっての買い時をシッカリと見極めてキチンと計画を立てて購入計画を実現するのが、現実的な対応といえるのではないだろうか。
