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タワマンション (節税対策での相続税評価額の引き上げ)

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タワマンション (節税対策での相続税評価額の引き上げ)

政府・与党は、行き過ぎた節税を防ぐため、高層マンション(タワーマンション)の相続税評価額を見直す方針を固めました。人気の高いタワーマンション物件では、評価額(時価)が実際の取引価格(市場価格)よりも大幅に低く算定されるケースがあり、節税対策として使われているためです。評価額を実勢価格(市場価格)に近づける。取引価格と評価額の乖離が今後の課題となっている

国税庁が30日の自民党税制調査会で論点として示した。2023年にも不動産鑑定士や学者らで構成する有識者会議を設置し、具体策を詰めます。評価方法を定める通達の改正や、24年度以降の税制改正を検討する

マンションの相続税評価額は、「建物」と「土地」の価値を基に算出する。土地分は、国土交通省が示す「公示地価」の8割を目安に算出した「路線価」が基準となっています。「タワーマンション」は設備や景観なども考慮され、実勢価格(市場価格)が周辺相場よりも高くなることが多いです。富裕層にとっては、現金で相続するよりも、高層階のタワーマンションで相続した方が納税額を抑えることができます。
(読売新聞記事より)

この論争は、何回も言われ続けていまして、最近は昔に比べればましになってきてます

このタワマン「節税スキーム」とは


例えば、1億円(現金財産)で相続となると課税対象が現金のまま相続税が発生してかなりの相続税かかってきます

1億円のお金で現金で「タワーマンション」の上層階を買っておきます

そうすると相続税評価額(時価)が、通常の売買価格(市場価格)の半分以下になります

おおざっぱでいいますと約3000万円ぐらいまで落ちます

1億円ですと相続税がかかりますが、3000万円まで評価落ちるとと税金がかからない場合があります

多額の財産がある方で相続税が、発生する人はタワーマンションの高層階を購入します

相続税の評価額の算定はどこの分譲マンションの何㎡のもので

評価額が決まってきます

2階の70㎡の物件と50階の同じ広さの物件と

実際の取引価格(市場価格)は、2階と50階ではるかに高い金額の差があります

相続税評価額で、一体この50階の70㎡物件はいくらになるか

判定するときに、マンションの建築費とかそこの土地の値段から評価できる

土地は、路線価というものを使って評価を出します (国税庁管轄)

(公示地価8割の目安の路線価が基準となります)

建物は、固定資産税評価額というもので評価を出します(地方自治体管轄)

(建築費等から算定する固定資産税の課税上評価額に1.0をかけます)


マンションの2階と50階では、実際には売り出し価格は全然違いますが

実は、相続税額評価額は同じです

1億円で分譲マンションを50階を購入しましたところが

50階のマンションの評価額は、2階と同じで3000万円しか評価されません

高層階で高い値段出して購入しておけば

相続税の時にいっぱい節税ができる

1億円の実際の価格、50階の部屋が相続税評価が3000万 70%ぐらい落ちます 

5000万円の実際の価格、2階の部屋が相続税評価が3000万 40%ぐらに落ちます

富裕層がいわゆるタワーマンションの高層階をどんどん買います

これはじつはタワーマンションに限らない


相続税評価額するときにやはり10億円現金なんか持って

いたらとんでない相続税がかかってきます

10億円分の売ったら10億ですという不動産物件を

売らずに不動産のままで相続した方が,相続税評価額は実勢価格(市場価格)より

ずっと安くなるもんです


今回の相続税評価額の見直しは、政府の世論対策でもあります

今回の記事は、相続税評価額を上げていきますという内容です


タワマン節税の何が問題視されているのか?
タワマン節税が問題視されているのは、主に以下の2点です。

1. 税負担に不公平がある
2. 富裕層が相続税対策のためだけに利用するケースがある
これは、税務署からみたら、租税回避行為と見なされるケースがある

◆問題点1. 税負担に不公平がある
まず、上述したように、タワマンは建物の評価額が高層階のほうが低層階より相対的に著しく低くなっています。
すなわち、高層階は低層階よりも市場価格が著しく高いにもかかわらず、評価額はそれほど高く算出されません。
これでは、同じタワマンの低層階の住戸はもちろん、他のマンション、一戸建て等の不動産と比べても著しく不公平ではないかということで、問題視されているのです。

◆問題点2. 富裕層が相続税対策のためだけに利用するケースがある
次に、富裕層がもっぱら相続税対策のためだけに利用されている実態があるという指摘がなされています。
これについては、例えば90歳超えてからの不動産を購入するとか、個人の資産形成とかであればいいですが
単に、相続税対策で購入するとなると税務署から全面的に否認されます

個人の財産形成を考えながら前もって若いうちから不動産を購入していきましょう
結果的には相続税対策に結びつきます
これであれは、税務署は時価の不動産評価で見れてくれます
土地は、「路線価」で 建物は、「固定資産評価額」で判断してくれます

タワマン節税のすべてがNGというわけでなく、あくまでも、租税回避行為というだけで金融機関から
借入れをしてすぐに死亡してしまい、さらに相続人が遺産相続が済んだらすぐに売却してしまったら
それは、税務署から厳しく指導されてしまいます

相続財産をお持ちの方は、特に現金ができてしまたら早めの不動産購入していただき、慎重な評価を受けて
相続税評価額を下げるようにしていきましょう
相続税対策を実行していただき、将来の節税効果を狙っていきましょう


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(読売新聞からの記事)









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