かつて、ファミリー向けの70平方メートルマンションであれば、管理費と修繕積立金はそれぞれ月額1万円程度、毎月の維持費は合計で2万円台というのが一般的なイメージでした。しかし、その常識はもはや通用しないです。近年の新築マンションでは、毎月の維持費が1平方メートルあたり600円〜1000円以上に設定される物件も珍しくないのです。
2025年に首都圏で販売された主要マンションの維持費を調査した、マンションブロガーの2LDK氏によると、例えば横浜のみなとみらいを臨むタワーマンション定期借地権「ブランズタワー横浜北仲」の場合、そのランニングコストは1平方メートルあたり1191円と試算されている（下表参照）。仮にファミリー向けの70平方メートルの住戸を購入した場合、毎月約8万3000円もの出費となる。これに固定資産税（年間約10〜20万円、都市計画税含む）と火災・地震保険料（年間約4万円）を月割りにした約2万円、さらに駐車場を借りれば月数万円が上乗せされます。つまり、住宅ローンの返済とは別に、月々10万円を超える維持費がかかる計算なのである。もはや、もう1部屋借りられるレベルの維持費なのです。
ちなみに、下表で取り上げた上位2物件は定期借地権で借地料や解体準備金が上乗せされるというハンデがあるため、毎月の1平方メートルあたりの単価が1000円を超えてしまったという側面もあります（その代わり土地分には固定資産税と都市計画税はかからない）。しかし、新築タワマンでは管理費が比較的安い物件でも、1平方メートルあたり約600円です。仮に70平方メートルの物件なら税金や保険料込みで月額6万円以上、駐車場を利用するなら月額10万円を想定する必要があるのです。
● 新築マンションの維持費が高騰する 驚愕の二つの要因とは
なぜ、これほどまでに新築マンションの維持費は高騰しているのだろうか。まず管理費が高額化している背景として、二つの大きな要因があります。
一つは、物価や人件費の上昇です。特にマンション管理に不可欠な管理人や清掃員の人手不足は深刻化しています。かつては管理人の仕事は定年退職後のシニア層の受け皿となっていたが、雇用の延長義務化や他分野でもシニア層の求人が増えたことで、応募者が激減です。人材確保のために人件費は上昇の一途をたどっています。
もう一つの要因は、マンション自体の価格高騰と、それに伴うニーズの変化です。マンション価格が上がれば、購入者はそれに見合った質の高い管理やサービスを期待します。コンシェルジュサービスや豪華な共用施設の維持には、相応のコストがかかるのは当然です。
加えて、業界の構造的な問題もある。
それは、既存のマンションは契約期間も長いこともあり、管理費を簡単に値上げできないことだ。そのため、管理会社は会社全体として利益を確保するために、新規物件の管理費を高く設定せざるを得ないという裏事情だ。
つまり、既存物件で上げられない分のコストが、新築マンションの価格に転嫁されているという側面もあるのである。
もちろん、既存物件も無関係ではいられないです。管理会社が赤字を放置するはずはなく、契約更新のタイミングなどで、人件費や物価の高騰を理由とした値上げ提案が本格化していくことは避けられないです。
● 管理費より深刻？ 値上げが避けられない「修繕積立金」
もっとも、値上がりを覚悟するべきは管理費だけではないです。むしろ、より深刻なのは、将来の修繕に備える修繕積立金です。
管理費が日々のサービスに対する「出費」であるのに対し、修繕積積立金は十数年後に行われる大規模修繕工事などに備える「貯金」です。しかし、多くの新築マンションでは、マンション会社が購入後の月々の負担額を低く見せるため、この修繕積立金を意図的に安く設定する傾向にあります。仮に十数年後に修繕積立金が不足していたとしても、マンション会社は一切、責任を負う義務がないことも、意図的に安くする悪習に拍車をかけています。
購入者側も、入居してすぐには大規模修繕の必要性を感じにくいため、将来に備えた「貯蓄不足」にまで考えが及ばないケースがほとんどであります。その結果、いざ大規模修繕が必要となる十数年後に、修繕積立金がまったく足りないという事態が発覚します。適切な修繕ができなければ、建物の劣化は進み、ひいては資産価値の著しい低下、いわゆる「スラム化」を招きかねないです。
しかも、昨今のインフレによって修繕コストもコロナ禍前に比べても4〜5割上昇しています。つまり、スラム化を避けるためには、どこかのタイミングで修繕積立金の大幅な値上げが不可避なのです。
前出の2LDK氏は、東京湾岸エリアのタワーマンションを例に、次のように警鐘を鳴らします。
「例えば新築分譲物件『セントラルガーデン月島ザ・タワー』は修繕積立金が1平方メートルあたり150円でコストが安く感じます。しかし、周辺の築年数が経過した同じような規模・グレードのマンションでは、将来を見越して修繕積立金を1平方メートルあたり300円程度まで値上げ（適正化）した事例があります。しかも、これでもインフレ前に決められた金額であり、今後のさらなる工事費高騰に対応できるか確信が持てない水準です。つまり、同じエリアの同じようなマンションで、現在1平方メートルあたり300円未満のマンションは、将来的にはこの水準以上にまで値上げせざるをえないと想定しておくべきでしょう」
● 住宅ローン金利上昇より怖い！ 維持費上昇が家計に与えるインパクト
現在、世間の関心は住宅ローン金利の上昇に集まっている。しかし、本当に警戒すべきは、管理費と修繕積立金の値上げがもたらす負担増かもしれないです。
変動金利で数千万円のローンを組んでいたとしても、金利が0.25％上昇した場合の月々の返済増は数千円から2万円程度です。利下げがあれば再び負担は減ります。一方で、管理費と修繕積立金は、一度値上がりすればそれが恒久的な固定費となります。しかも、昨今の新築物件のコストを参照にすれば、合計で毎月数万円単位での負担増になる可能性があります。このインパクトは、金利上昇による返済増をはるかに上回る可能性があるのです。
これからマンションを購入する人は、物件価格やローンの返済額だけでなく、将来的な維持費の値上がりまでを織り込んだ、長期的な視点での資金計画が不可欠だと言えます。すでに所有している人も、自身のマンションの管理組合の財政状況や長期修繕計画に関心を持ち、維持費の上昇に備えた家計管理を見直す時期に来ています。
管理費や修繕積立金などはマンションを所有する限り永遠に払い続けるコストです。ファミリー向け分譲マンションであれば、新・既存を問わず、月々の維持費が5万円以上になる未来も想定しておいたほうがいいですね。
そこで、我々仲介の立場からは、管理費修繕費の合計金額は厳しい目で見ていきます、特に高めの管理費を出している管理会社がありますのでアドバイスさせていただきます、またマンション戸数についても少ない戸数ですと、各世帯の負担が重くなる傾向にありますのでアドバイスさせていただきます、築年数が古い物件に関しては、居住中物件ですと購入者に負担が重くなるのと仲介責任が追えなくなるケースがありますので、信頼のおけるリノベーション会社の物件をおすすめするようにいたします、やはり配管とか水回り関係をきんちと、処理していないと事故が起こりやすいからです、あと、室内に関しては、ちゃんとバリアフリーなっているのかどうかもきちんとアドバイスしていきます
＼お気軽にご相談ください！／
