新築マンション「氷河期」時代に入る （日経新聞記事より）
首都圏の新築マンション供給戸数が低迷しています。不動産経済研究所が12月23日に発表した2026年の予測は2万3000戸と、過去50年で最低の水準になる見通しが出ました。人手不足や資材費上昇に伴う価格高騰で購買層は限られ、市場が縮む「新築氷河期」を迎えます。実需は中古にシフトしつつあり、政府も政策面で後押しています。 不動産経済研究所は昨年末、2025年の供給戸数が2万6000戸になると予測しました。当初予測で比べると、2026年は前年から12％減る計算となります。2025年の実績見通し（2万2500戸）との比較では微増となるみこみです。 2026年は東京都八王子市や千葉県船橋市などの郊外で大型タワーマンションが相次ぎ竣工し、全体の供給をけん引します。都心の供給戸数は8000戸と2025年から6％減ります。松田忠司上席主任研究員は「都心は用地確保が難しく、供給数は今後も大きく変わらないだろう」と分析します。 首都圏における新築の供給数が減少するなかで、中古市場の拡大が続いています。不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）によると、マンション市場の総戸数に占める新築の割合は2015年が2割強だったのに対し、2025年7〜9月期は1割強に下がりました。同じ期間に中古の割合は約7割から9割弱に高まりました。 要因は複合的です。都心部の交通利便性が高いエリアにおいては、オフィスやホテルなどの開発物件と用地取得で競合しやすいです。分譲マンション開発大手の幹部は「採算が取れるギリギリの高値を提示しても買えない」とため息を漏らします。 三菱UFJ信託銀行が7月にマンション開発事業者に用地の仕入れ状況を尋ねたところ、「苦戦している」が73%を占めました。理由として「用地価格が検討可能な水準以上に高騰しているため」が最多だったようです。 建設業界の人手不足による着工遅れや建設コストの高騰も、新築マンションの供給制約となっています。特に都心へのアクセスがよい物件は転売目的の投機筋も加わり、価格の上昇が止まらないです。不動産経済研究所の調べでは、今年11月の東京23区の新築1戸当たり平均価格は、前年同月より14％高い1億2420万円でした。 結果として消費者の新築離れが進みます。不動産・住宅情報サービス「ライフルホームズ」が過去3年以内に購入を検討したが買わなかった人を対象に実施したアンケートでは、価格高騰や住宅ローンの支払い負担を懸念する声が多かったです。 ライフルホームズ総研の中山登志朗チーフアナリストは「2026年は新築氷河期になる。（共働きで高収入の）パワーカップルでも予算オーバーで、都内でマンションを買う気力を奪われている」と指摘します。 新築は手が届きにくくなっており、実需は中古物件へと流れです。東日本不動産流通機構（東京・中央）のデータによると、首都圏の中古マンションの11月の成約件数は4435件と前年同月比で38%伸びています。 東京カンテイによると、首都圏の7〜9月の中古流通戸数は5万2317戸と2015年の同期比で約1万1000戸増えています。価格も上昇しつつあり、11月の東京23区の中古マンション価格（70平方メートル）は1億1485万円と19カ月連続のプラスとなりました。東京23区では中古すら「億ション」が当たり前になりつつあります。 政府も中古シフトの流れを後押します。2026年から延長する住宅ローン減税においては、世帯所得1000万円以下の場合、床面積40平方メートル以上の中古も対象とする方針だ。環境性能を満たせば限度額や適用期間も拡充します。
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