（湾岸エリア 豊洲・辰巳・晴海のタワーマンション）
不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）が1月22日に発表した2025年の東京23区の中古マンションの平均希望売り出し価格は70平方メートルあたり1億393万円でした。データが確認できる1997年以降で初めて1億円を超えました。2024年（7720万円）と比べて34.6％高くなりました。上昇率は過去最大となりました。 調査は事務所や店舗用を除いた専有面積が30平方メートル以上のファミリータイプを対象としている。マンション市場全体の大半を中古マンションが占めます。建設コストやデベロッパーの販管費などが上乗せされる新築マンションとは異なり、マーケットの需給を反映しやすい傾向があります。 中古マンションを求める層が拡大しています。新築マンションは供給が減少しており、資材や用地にかかる費用の値上がりなどで価格が上昇しています。新築マンションの購入を諦めた層の受け皿となっており、資金に余力のある層が流入しています。 高値で取引されやすい好立地の築浅物件の供給が増えていることが相場を押し上げています。加えて、10億円以上の超高級物件の売り出しが目立った影響を受けています。三田ガーデンヒルズの売り出しが出てきました。港区や渋谷区などでは、タワーマンションの高層階にある100平方メートルを超える広さの物件などが市場に出回っています。
エリアごとにみると、都心部が価格上昇をけん引する。2025年の平均価格の前年と比べた上昇率は、都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）が32.9％高、城南・城西エリア（品川・世田谷など）が20.8％高、城北・城東エリア（台東・江東など）が21.9％高でした。
月ごとにみると、23区の平均価格が初めて1億円を超えたのは2025年5月でした。最高値の更新は続いており、2025年12月には前月比4.1％高の1億1960万円となりました。前年同月と比べて37.1％上昇しています。
2026年は23区の中古マンションの価格上昇が鈍化しそうです。足元、都心6区の流通戸数が積み上がり始めています。東京カンテイの高橋雅之・上席主任研究員は「都心では売り出し価格と成約価格との乖離（かいり）も出てきていて、2025年のような価格上昇は考えにくい」と話しますが、局所的に価格調整はありますが、都心エリアでJR山手線から徒歩圏内の物件はまだまだ上がる余地がありそうです
中古マンションの価格上昇は、新築マンションの供給が減っているから、買えなく中古マンションに流れている結果です、さらに円安によって外国人から日本の不動産マーケット安見えます、1億円の物件に頭金1000万円入れて、残りを9000万円変動金利で組んだ場合には、レバレッジ10倍の不動産デリバティブのことになります、場合によっては、ハイリスクになります、相場の変動リスクがあることを示します、住宅ローンの変動金利は、政府の政策金利と連動している短期プライムレートによって上昇しております
この30年間は、金利の変動がほとんどなかったですが、直近では、0％から0.25％づつ３回上がっております、ただ変動金利には、独自のルールがございまして、5年間は支払いの変動はなく、さらに極端に上がった場合でも、5年後の支払いは1.25倍になります 10万の支払いが12万5000円までの支払いになります、35年間の支払いで調整いたしますが、じゃ金利上がった場合に、支払い同じでしたらだれが金利負担するのかというと、借りている人になります、35年後に終わったと思っていたら、まだ金利負担が残っていますとなりかねない事もあるかもしれないのでご注意が必要です
